楼市调控显威 北京楼盘淡季扎堆入市

【提本文要】12月首周，仅仅5天内，原本预计供应淡季的北京楼市就有14个项目入市。
    与此同时，在继2009年9月商品房住宅库存跌下10.6万套后，经过11月底的供应放量，住宅库存终于再次回升为10万套以上。

    中国指数研究院11月土地交易报告显示，全国土地供应已连续三个月高位运行。

    渣打银行分析师严谨分析认为，大量商品房供给将在明年上半年进入市场，这将使得一些二线城市和众多三线城市的房价调头回落。她认为，如果政策继续发力，需求被持续抑制，成交不增加，届时供应总量将显著增加。

    调控导致的供求关系变化，2011年将集中显现。但重要前提是，调控继续发力。

    供需关系明年逆转？

    北京奥北某项目做完2011年的市场调研后发现，该区域在今年已持续几个月的供应高峰后，明年甚至可能出现供应“井喷”，该开发商将不得不面临竞争激烈的局面。

    今年4月启动新一轮调控以来，影响楼市的供求关系正悄然发生变化。继11月份创下年内供应**高后，12月首周，北京又一批楼盘集中入市。在北京中原三级市场研究部研究总监张大伟看来，这可能与预售监管政策执行的时间点有关。

    库存量在增长。据北京房地产交易管理数据显示，北京商品房库存量在持续一年走低后，终于又重回10万套以上。数据显示，截至12月4日，期房住宅库存为73995套，而现房住宅库存为32581套，合计库存为106576套。这是2009年9月来**高水平。

    假设成交量维持8-10 月水平，严谨认为，北京出现供求基本平衡的局面也存在可能。

    据渣打银行全球市场研究部调研报告，重庆、杭州、南京、苏州、西安和长沙等城市，均将出现供求基本平衡的局面。这些城市的房价在2009-2010 年大幅上涨，而短期内似乎不会出现扰乱价格走势的供给冲击。但天津、广州、武汉、大连和厦门等二线城市，可能会出现大规模的供给冲击，即供应过剩。这些城市的价格将面临更大的下跌压力。

    “从全国范围来看，未来几个月内市场面临一轮供给冲击。”这是严谨和她的同事王志浩在模拟开发商购入土地后分期建设的普遍做法后得出的结论。主要依据是，2009年-2010年，开发商购置的大量土地，将在2011年面临不得不上市的局面。“假设销售增速仍维持当前水平，那么，这轮库存的涨幅将比2008 年给开发商带来冲击时的涨幅更大。与前次4 个月库存量的高点相比，这次**高或可达到6-8 个月的库存。”严谨说。

    中国指数研究院数据显示，2010年1-11月，全国120个城市累计供应住宅用地39591万平方米，同比增加43%。**近三个月全国的土地供应同比去年一直维持高位。此前的2009年，全国土地市场成交量一直保持在**状态。

    但今年4月以来，大批开发商保持观望情绪，不断推迟项目上市时间。但错过了头班车，不能错过末班车。这部分新增供应已经开始冲击供应市场。

    “明年上半年将会有大量项目入市。2009年出让了那么多土地，按照周期应该在明年集中入市。”亚豪机构市场总监郭毅认为。

    也有些地产商并不担心，继续强势推盘。中信地产海南投资有限公司相关负责人表示，在博鳌26墅继二期成交3400余套后，目前又加推三期26座独栋别墅，并将继续投入100亿元，陆续启动六大项目。

    延缓开工应对供应压力

    与此同时，调控政策的叠加效应正加剧楼市成交量的两极分化。

    中国指数研究院监测数据显示，11 月监测的30 个城市中，12 个城市成交量涨幅超过10%，10 个城市成交量跌幅超过10%，其中温州涨幅高达157.08%，广州跌幅则超60%，涨跌差距进一步加大。

    该报告显示，11月一线城市仍受调控影响，多数城市成交量下滑。其中广州跌幅位居榜首，深圳紧随其后，亚运会的举行是广州和深圳成交量大跌的重要原因；其次受三套房停贷和限购令的影响，改善型购房者和部分投资者无法入市，使得成交项目以刚需楼盘为主。另一方面，北京成交量逆势上涨，这是受本月保障性住房签约集中的影响。

    此外，9月底加重的调控政策，其效果已开始在二三线城市显现。11月，福州、重庆、惠州和苏州成交量跌幅均超过 20%。

    在万科总裁郁亮看来，由于供应大量增加，供求关系已经大为缓解。龙湖地产一位高层人士也认为，由于对需求的抑制，调控的效果已经显现。

    不过，严谨认为，开发商们可能延缓项目新开工速度，从而减少供给增幅。当然，这在很大程度上取决于当地政府的态度。渣打银行研究部门近期对30家开发商的走访发现，中央政府对囤地行为的管制措施并未对开发商形成压力。“大部分开发商对此仅表示稍有压力。”

    严谨说，“开发商面临的威胁在于，未在规定时间内开发的土地将被政府无偿收回。但开发商对地方政府是否愿意贯彻这类规定持怀疑态度。大部分受访者相信，如果土地被收回，则开发商要么可以得到押金返还，要么能够重议价格保留土地。30家开发商中只有两家认为当地政府会按规定执行这一政策。”

    不排除出台新的调控政策

    北京中原认为，增加供应依然是楼市调控的关键，今年连续两次楼市调控未取得明显效果的根本原因，就是只堵不增供的调控在通货膨胀大背景下难以发挥作用。业内人士普遍认为，房地产调控还需要继续发力。

    严谨在调研中惊奇地发现，住宅类房屋价格并没有下降——实际上，大部分房地产商称当地一手房价格自4 月以来有所上升。其中，9 家开发商表示价格涨幅达10%-20%。二手房市场的情况略显逊色，5 家开发商称二手房价出现一定下跌，8 家表示没有变化，而11家表示价格上涨了1%-10%。

    渣打银行预计，如果中央能坚持推行现有调控政策，市场需求将保持低位。若继续加息数次或开征房产税试点，则市场情绪可能出现反转，价格或将温和下调。

    货币政策的转向，被视为对房地产市场影响较大的宏观政策变化。21世纪不动产集团市场总监林蕾认为，遏制房地产市场的价格上涨，也需要货币政策的支持。“在货币政策转向的背景下，在房地产各项资金来源收紧的情况下，温和的通胀不足以拉动房价上涨，相反，今年出台的各项调控政策，明年有可能产生政策叠加效应。”林蕾认为。假如房价再逆势上涨，中央政府不排除再施加新的调控政策。

    不过，今年回笼的大量资金，使开发商今年过冬无忧。渣打银行报告显示，约三分之一的受访开发商资金面充裕，另有三分之一的开发商对其现金头寸略显担忧。如果未来三个月内成交量不再走高，约三分之一的受访开发商将开始受到资金困挠或面临一些问题。

    上述奥北项目目前制定的应对措施是，明年上半年推一期，市场策略是**销售，回笼现金流；而追求溢价主要定位二期。“二期可能要后年才推了。”该内部人士表示。
    (来源：21世纪经济报道)