“史上**严”楼市调控为何难见效

【提本文要】12月7日、8日，中国社科院相续发布2011年《经济蓝皮书》和《住房绿皮书》。蓝皮书指出，预计2010年全年住宅价格涨幅为15%左右，85%需购买新住宅的城镇居民家庭无力购买；2011年如果调控放松，房价可能上涨20%~25%，甚至会更高。绿皮书则指出，全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。为缓解居民买房难，中央高层已经提出，2011年新建1000万套保障性住房。尽管如此，**仍认为“远远满足不了需求”。

    自今年4月中旬起，中央出台新一轮楼市调控措施，之后，许多地方也出台了“限购令”等被称为“史上**严厉”的调控措施。然而，从9月份起，房价持续升温、开发商拿地再次增量、银监会严查78家央企不退出楼市等问题再次引起舆论关注。许多**认为，必须出台新一轮楼市调控措施。为什么我们的房地产宏观调控措施难以见效？本期“宏观今日谈”，我们邀请两位房地产领域的**和一位业内人士共同探讨这个话题。

    调控应因“地”而异

    NBD：社科院的蓝皮书指出，目前房地产市场存在三大主要矛盾：一是实现居民买得起房的目标与猛烈推高房价的土地出让制度之间的冲突；二是中央与地方之间财政税收关系不顺的冲突；三是土地是用来吃饭、还是用来居住的矛盾。社科院给出的数据似乎在说明这一轮楼市调控失败了。范经理，您能以北京为例，谈谈这一年来的房价走势吗？

    范洪琳：我们公司能够直接掌握房地产的真实价格。根据我们的总结，去年和今年的房价走势出现了四个波动期。**个波动期是2009年初到2009年底，一年之内房价几乎翻了一番，从去年年初到今年11月份，房价上涨了120%~130%；第二个波动期是，今年春节后到4月份国家宏观调控政策出台以前，是房价上涨**疯狂的时期。比如北京的石景山区，2009年初二手房价在8000元/平方米~9000元/平方米，商品房价在12000元/平方米~13000元/平方米。到了2009年底，二手房价涨到了15000元/平方米~16000元/平方米，商品房涨到了20000元/平方米左右。到今年4月份，二手房价涨到22000元/平方米的水平，商品房价涨到了25000元/平方米；第三个波动期是从今年4月份到9月份，房价出现了短暂下滑的趋势，但下滑的幅度并不大，在10%左右；第四个波动期是从今年9月到11月份，成交量和房价都在回升，二手房价又回到了20000元/平方米左右，商品房价回升到了25000元/平方米左右，甚至更高。

    针对房地产的宏观调控，所有地区都用同样的政策，效果就不会理想。存在几个原因：一是监管力度不够，二是政策比较宽泛，而全国各个地区的情况又不一样，造成政策的具体实施出现夹心层。所以，用同样的政策来调整不同区域，其效果要大打折扣。由此也给统计带来误差、甚至失真，给宏观调控的判断和制定带来导向性的偏离。像北京有个统计机构，他们做房屋交易价格调查时给出，今年3月份商品房的成交价是24000元/平方米、4月份是22000元/平方米、5月份是18000元/平方米。简单地看，价格是降下来了，实际上是数据统计结构发生了变化，他们把远郊区域的价格与城市中心的价格平均后得出的价格，这个价格就显得很低，但城市的房价依旧很高。

    现金买房难以限制

    NBD：房价在涨是事实，中央要调控的决心也很大，但是为什么宏观调控政策压不住房价？以控制信贷量为主要手段的房地产调控政策，为何难见效？

    顾云昌：控制购房信贷是房地产宏观调控主要措施之一。我们要认同今年出台的限制第三套房信贷和提高第二套房贷首付比例（不低于50%）的措施，对打击恶性炒房、虚高房价起到了一定作用。但是，房价为什么在9月份又出现反弹？这说明两个问题：一是在房地产市场，富人在炒房的比例很大，这些人根本不需要银行贷款，信贷控制政策对他们不管用，相反会限制了实际想购房居住的人；二是因为控制不住炒房人，控制信贷政策的效果就打了折扣，包括房地产其他相关政策的有效性也被打了折扣。我想提醒的是，全社会包括政府在内，必须理性地反思我们的宏观调控政策，应该渗透到房价的背后，在房地产治理结构上找原因。我们需要从体制上转变并改革现有的房地产宏观调控措施。