“史上**严”楼市调控为何难见效

范洪琳：以北京为例，从2009年到今年，棚户区改造增量很大，城中村基本上都在拆迁。给这些人的安置房有很大一部分都是保障房，55%都打不住。每年度的保障房规划与建设量是很大，但实际安排低收入人群的比例不大，被安置人群占有了。像北京市在2009年规划中，明确要确保本市低收入无房者的住房保障问题，但通过摇号方式还有一大批人排不上号，继续往后拖延。所以，在房地产宏观调控政策安排上，今后应该在保障房与商品房的建设比例上，作出重大调整，加大保障房数量的建设。让经济实力雄厚的人去购买商品房，一般工薪阶层购买保障房。

    NBD：至于房地产泡沫，很人认为土地财政是罪魁祸首。如何改革土地财政？

    顾云昌：单纯取缔土地财政，可能性不大。中央和地方必须寻找出另一种办法，替代土地财政。尽快出台物业税，地方财政可以从物业税中增加财政收入。

    曹建海：有效的解决办法是，宏观调控政策应该明文规定，全国一半的土地不允许出售，无偿划拨给保障房用地。另外一半土地，由地方政府出让，出让收入也要用于保障房建设，不允许地方政府用于其他方面的投资。如果把这个政策落实到位，从长远看，为保障房的建设主体地位就打下了良好的基础，对房地产市场的平抑会起到非常大的效果，房价也就会真正降下来。

    就目前银监会严查78家央企继续拿地炒房这件事看，我认为，不应该限制央企拿地，而是应该让央企建设保障房，限制他们开发商品房。这样，一方面可以起到国有财富补贴老百姓的目的；另一方面，一旦限制住了央企建设商品房，房价也降下来。

    NBD：对于房产税，现在也有两种不同的看法：一部分人说房地产税是调控房价的好办法；也有人说调控效果有限。我们需要怎样的房产税？

    曹建海：出台房产税对抑制房价是个很好的办法，像香港地区的印花税，效果就很好。房产税应该定在多大的幅度才能起到作用？历来争论不定。我认为应该定在每年征收评估值的1%左右，对抑制房价会起到非常明显的作用，这也是能替代地方土地财政的办法之一。目前已经传闻说，2011年准备在上海和重庆试点，估计是按0.3%~0.4%税率尝试性征收，这个税率偏低了。

    范洪琳：传闻说2011年将在重庆和上海做房产税试点，但是税率定在多少还没有说法。重庆准备先在豪宅和别墅展开征收试点，上海将按人均居住面积征收试点。我认为，房产税应该等到房屋供给达到一定均衡水平的时候再推出，可能更科学。

    现在是供给小需求大，如果在这个时候出台房产税征政策，可能出现这样的结果：没有降低房价，相反把房价拉高。比如说，我这套房屋开始被征收房产税了，那么，我就把这套房子出租出去，所增加的房产税就加在房租里面，让租房者来承担。所以，在供给小于需求的情况下，租房人群就会不断攀升，就会形成长期的卖方市场，房价肯定降不下来。但是，一旦供与需数量步入平衡状态或者接**衡，房产税就会立马起到调低房价的作用。
    (来源：每日经济新闻)