“史上**严”楼市调控为何难见效

曹建海：今年4月份实施新一轮房地产宏观调控政策以来，到9月份控制住了房价的恶性膨胀，说明对投机性炒房打击起到了效果。但我们要看明白，控制住的房价，仅仅是今年年初被恶性炒高的那部分。即使去掉被恶炒部分，原先的房价也是高的，而且远远超出一般工薪阶层的购买能力。今年中央政府相继出台了 “国十条”、“新五条”、“要求省级地方政府监管房价”等措施。在一系列政策中，限制购房信贷政策和要求省级地方政府监管房价政策，之前是被社会看好的，结果还是起不到改变实质性问题的作用。

    我们进一步看这两个措施的变化。出让土地是地方政府的重要收入来源，2009年以前，土地出让收入占地方财政总量的40%以上。今年，由于房地产市场的变化难以预计。从现在的情况看，年底前，又出现了地方政府出让土地的高峰，部分城市地王又不断冒出。从某种意义上说，地方政府高价出让土地比“炒房团”的破坏性更大。所以，中央要求地方政府监督房价，这是一个失误。

    再看限制信贷政策效果为什么打折扣？有三个主要漏洞：一是4月份出台控制第三套房贷款、提高第二套房首付比例后，四大国有银行执行力比较强，但小银行和其他非国有银行，不但没有很好地执行政策，反而把四大银行临时停贷所腾出来的市场份额占据了。这些小银行的房贷规模也不小。

    第二个漏洞，由于长期的通胀和高物价预期，银行存款发生了“大搬家”，很多人把存款取出来购置商品房。据多家调查机构证实，在现有房价里，一次性付款量占到40%以上。也就是说，40%以上的购房钱都是私人现金，不是银行信贷。几天前，我与几个富豪座谈得知，他们每个人手里的房子都在100套左右，都是一次性付款购买。2000万元的房子，有富豪光在上海一下子就买了4套。说明中国的富豪购房力是惊人的。

    第三个漏洞，商业银行不具备审查信贷人的房屋套数贷款清单，没有记录，只有贷款人的贷款总体记录。要获得详实的记录信息，银行依靠的是银行协会，但银行协会的统计是不全面的，掌握一个家庭拥有几套房子的**机构是各地方建委。而这个信息通道，地方建委与银行没有打通，出现了真空状态，银行就无法真正控制住信贷购房。所以，我们表面上看，控制信贷的政策已经有了，实际上等于没有。

    通过上述三个问题，我们可以了解房地产宏观调控措施为何压不住高房价了。

    范洪琳：曹主任说的这些制度漏洞的确存在。据我们掌握的情况，“国十条”信贷控制政策4月份出台后，直到7月~8月份银行才与地方建委联网。在这个过程中，银行与建委的信息处于封闭状态，不可能控制住第二套、第三套甚至更多套楼房的信贷申请。另外，我们与温州、山西等地的炒房团打过交道后得知，他们购房用的是全款，不依靠信贷。富人全款买房和贷款买房，效果是大不一样的。如果使用贷款就会大大提高成本，一是变现途径太慢，二是银行合同规定一年之内不允许提前还贷。而依靠银行信贷的是一些投资小型商品房客户。

    应尽快出台房产税

    NBD：有**认为，房地产业无论如何调控，都离不开取消土地财政、加大保障房供应和出台房产税这三大主要措施。中央已经提出，2011年新建1000万套保障房，目前现状如何？

    曹建海：今后，对保障房与商品房的建设比例，应该做进一步的调整。国土资源部提供的数据说，70%的土地是用于保障房和小户型房屋建设。但是，国土部没有说明，保障房到底应该占多少比例？

    实际上，小户型房屋也属于商品房，应该分离出来，归入保障房就十分含糊。据我们调查，有些地方在这个70%的土地里，60%建的是小户型商品房，这就偏离了加大保障房建设规划的意图。另外，我们也应该看到，现在的保障房，55%的面积是安置了被拆迁户，这就意味着大量的保障房建设中，只有45%房屋才能解决居民居住问题。城市住房拆了再建，只是创造了短期的GDP，对财富的损失却是很大的。