十月份楼市逼近拐点 新房降价时代来临

 十月，上海多个一线开发商打出大幅降价旗号，楼盘纷纷以价换量，“降价”似乎已经成为目前上海楼市大趋势。然而，这种降价并未改写成交量整体呈现出的低迷。

    由于商业银行对于个人首套房贷的进一步收紧，再加上限购政策继续严格落实。楼市整体供需并未被降价所“激活”。相反，由于市场悲观预期和库存积压，新增供应也持续回落。10月全市共有32个住宅楼盘取得预售许可，累计新增供应面积60.34万㎡，环比上月减少50%。与此同时，少数刚需楼盘的大幅降价也产生了两个问题。业主退房并“围攻”售楼处引发了开发商集体顾虑，同时大幅降价使得更多的购房者预期房价下跌，部分购房者将选择进一步观望。这使得新盘的降价快如“闪电”，并未产生持续性的降价。

    十月成交46万平米，量价双双收低

    汉宇地产市场研究部一手房监测数据显示，截止到10月30日，全市商品住宅成交面积为43.7万㎡，预计全月成交量在46万㎡左右，将成为今年月度成交第二个低位。与去年同期相比，同比缩幅超过60%，市场几乎再现08年淡季情形。由于刚需楼盘成为热销主力，成交均价也首度出现下调，本月商品住宅成交均价在21265元/㎡，环比上月下降6个百分比，同比降幅0.3%。调控政策对于楼市的影响在房价上亦开始有所体现。

    新盘库存972万平米，再度刷新历史高点

    虽然新增供应水平持续下降，但持续走低的成交量使得库存继续增长。截止至10月30日，全市商品住宅可售面积约为972万㎡，与三个月前数据相比，存量基数再度增加100万㎡，反映出全市住宅存量正不断积压，并多次刷新历史记录。开发商资金压力加大，如何加快在售房源的去化速度成为开发商目前**的问题。而部分中小房企不断推迟开盘时间，来降低调控政策对于自身**度。在此背景下，十月份才会出现供应大幅缩水的态势。

    外围区域新盘占据降价主力，并引发连锁反应

    出现集中降价的嘉定、松江、宝山等外围区域是本月一手房市场热点成交区域。嘉定区全月累计成交面积8.37万㎡，占全市总量比重两成，位居区域成交榜单首位。区域内的“龙湖郦城”、“绿地秋霞坊”、“风荷丽景尚城”等楼盘均有活跃表现。其中，“龙湖郦城”在本月采取较大幅度优惠措施，部分精装公寓房源从17000元单价下调至14000元每平米，降幅接近两成。率先降价策略，使龙湖郦城问鼎本月住宅成交榜单**。而龙湖降价让对面的绿地楼盘也只能跟进。绿地秋霞坊10月下旬推出的一批房源售价只有15000元/㎡，而该项目于去年12月份首次推盘，成交均价达到18000元/㎡，因此也一度热销。

    中心城区新盘价格也现松动

    除此之外，部分市中心楼盘也开始加入降价队伍。以位于普陀光新板块的“上海香溢花城”为例，总价**多可减30万元优惠。相比其他中环以内在售楼盘而言，优惠力度较大，推动该项目顺利跻身于成交榜单前十之列。