北京高端市场预售监管收紧 中粮夺"地王"盈利难

　　日前，央企中粮地产(证券代码：000031)通过70轮现场竞价，以23 .6亿元人民币总价及配建3 .3万平方米公租房的条件，竞得北京市朝阳区孙河乡西甸村H IJ地块。业内估算，扣除公租房部分后，该地块的楼面均价超过4 .8万元/平方米，成为北京土地市场新的单价地王。

　　中粮地产随后发布的拿地公告显示，该地块建设 用 地 规 模7 5 3 5 9 .7 9平 方 米 ， 建 筑 控 制 规 模81716平方米；规划用途为二类居住用地、托幼用地 和 医 院 用 地 ； 出 让 年 限 为 住 宅70年 、 商 业40年、综合50年。

　　链 家 地 产 市 场 研 究 部 张 旭 分 析 认 为 ， 截 至 目前，孙河乡成交的五宗居住类地块是都是低密度用地。而中粮地产当日拿下的西甸村H IJ地块整体容积率不足1 .1，且配建较大比例的公租房，“无论是平均楼面价，还是商品住宅部分的拿地成本，都刷新了此前同区域其他房企的纪录”。

　　张旭告诉《经济参考报》记者，尽管中粮地产在激烈争夺中**终竞得该宗地块，“但同时也付出了更高的代价，未来开发难度很大”。张旭认为，该地块公租房面积达到3 .3万平方米，占到总建设面 积 的 四 成 。 而 此 前 一 家 房 企 竞 得 同 区 域 一 宗 地块，其公租房面积仅占到3%。

　　“如果排除公租房，该地块商品住宅部分楼面价已经超过4万元/平方米”。张旭说，目前该地块周边在售项目有上东别墅、上东假日等高端豪宅以及康营小区等普通住宅。其中，上东别墅、上东假日的成交均价在四万元至五万元左右，康营小区则在两万元左右。“这些现有项目都会增加中粮地产对地王地块的定位开发和未来销售难度”。

　　瑞 银 证 券 有 限 责 任 公 司 的 一 份 研 究 报 告 则 指出 ， 中 粮 地 产 高 价 拿 地 正 凸 显 公 司 当 前 的 发 展 困境。该报告估算，扣除公租房部分后，中粮地产所拿地块的楼面均价将达到48444元/平方米。

　　报 告 进 一 步 分 析 指 出 ，2012年 以 来 龙 湖 地产、泰禾集团和首开股份，曾先后在邻近区域竞得土 地 。 在 成 交 地 块 的 楼 面 均 价 方 面 ， 龙 湖 地 产 为20158元/平方米，泰禾集团为28559元/平方米，首 开 股 份 两 个 地 块 分 别 为2 5 9 3 0元/平 方 米 、26358元/平方米。

　　瑞 银 证 券 有 限 责 任 公 司 研 究 员 李 宗 彬 分 析 认为，中粮地产的“地王”购地成本远超合理水平，盈 利 前 景 欠 佳 。 “ 该 区 域 可 比 项 目 的 售 价 约 在45000元/平方米至60000元/平方米，因此我们认为公司这一项目难以实现盈利”。

　　另有业内分析人士指出，中粮地产该地王价格已经逼近龙湖一期产品售价，尽管孙河区域未来房价突破10万的局面已经可以预见，但是“产品定位的打造以及项目的入市时间将成为关键，而这些都对中粮在高端产品线上的操控能力提出了更大的挑战”。

　　值得一提的是，新一轮调控以来，北京高端住宅市场一直施行严厉的预售监管政策，要求产品预售价格不得高于同等项目以往的成交价格。在此背景下，上半年众多高端住宅产品因价格原因无法通过建委的预售审批。

　　在此基础上，北京的预售监管措施仍在升级，7月1日新实施《北京市商品房预售资金监督管理办 法 》 ， 进 一 步 将 所 有 申 请 商 品 房 预 售 许 可 的 项目、所有形式的预售购房款都纳入监管范围。严重违规的房地产开发企业，将可能被暂停在北京市全部房地产开发项目的网上签约。

　　而高端产品近期的成交量也不容乐观，根据丽兹 行 豪 宅 研 究 院 ** 新 统 计 数 据 显 示 ，7月 第 三 周(15-21日)高端二手住宅成交42套，环比第二周下降2 2 .2 2 %； 高 端 新 房 成 交3 5套 ， 同 比 下 降61 .53%。

　　事实上，中粮地产拿下的地王不仅无法在后续市场的产品开发方面取得成本优势，在土地市场上也很可能成为一块“烫手山芋”。由于国土部对土地市场“大地块、大企业”的跟踪监管制度，近段时间已经出现“央企地王退地”的先例。

　　瑞银方面的分析认为，中粮地产斥重金夺地王的深层次原因在于“公司竞争力不足”。“中粮地产在2012年土地市场低迷时未能购入新项目，而2013年土地市场高涨时购入高价地块，凸显出公司土地储备不足的困境，也反映出公司把握市场节奏的能力较差。中粮地产的业务位于北京、上海、天津、南京等10个一二线城市，这些城市已被万科、中海、龙湖等一线房企主导，公司既无开发能力优势，又无资金优势，恐难拿到低成本的项目”。