房企中考普遍报喜 评：高增长背后 高风险显现

　　【导读】房地产企业"期中考试"成绩普遍报喜,唱空派代表谢国忠罕见开始唱多楼市。

　　据经济之声《央广财经评论》报道,半年过去,上市公司将陆续发布中报业绩。从目前已经发布的上市公司中报业绩预告来看,因为今年上半年成交量大幅上升,多数房地产类上市公司都预计中报成绩将非常"亮丽"。

　　楼市调控步步收紧,似乎并没有阻止各大房企在期中考试收获佳绩。比如,保利地产今年1到6月实现签约面积同比增长28.37%;实现签约金额26.54%。金地集团1到6月累计实现签约面积同比增长32.2%;累计签约金额同比增长高达46.5%。但这些都还不是**夸张的。一家名为世荣兆业的房地产企业,预计净利润将达到4亿到4.5亿元,同比剧增2000%至2250%,这个增幅几乎让人吓一大跳。

　　还有更不可思议的,一向以唱空楼市著称的经济学家谢国忠新发表了一番非常罕见的唱多楼市的观点,引发业界一片哗然。他称,在明年年初,地方政府的财政压力将影响到中央政府,中央政府将会释放相关房地产市场的利好信号,因此带动房价回暖。迅猛的增长背后,也有人不断提醒大家警惕楼市崩盘的危险。

　　事实上,楼市风险现在已经显现出端倪。比如北京6月份新盘供应量超过了成交量,成为库存环比上升增幅**的城市之一,现在的库存需要市场用五个月的时间才能消化完,而房企还在不断拿地、推盘。高烧不见退,风险进一步加剧,需要密切关注。

　　从房企巨头**发布的这些预期数据来看,尽管许多城市3月底发布了包括"房价控制目标"在内的调控细则,北京甚至执行着堪称全国**严的"预售监管"政策,但似乎这些限价政策都没能阻止楼市销售均价上涨的态势。政策都这么严了,为什么还会出现这样的局面?

　　经济之声特约评论员、经济学博士马光远就此评论。

　　马光远:政策本身出台跟购房人对整体市场的预期出现了偏差。我们很遗憾的看到这么多年以来,我们的楼市调控政策唯有“国五条”出台以后,整个市场出现了一个反向的走势。大家担心的问题是,未来整个楼市可能对目前的这种调控的态势下,出现一个大幅度的回暖。

　　事实上从上半年来看的话,也的确如大家所担心的,整个市场表现非常火爆。所以不是一个政策严不严的问题,而是政策本身跟市场预期之间怎么样形式一个良性的互动。如果说双方是背离的,我们看到的就是目前的情况,如果双方是一致的,政策本身能够扭转这种预期,市场本身不可能直接带来分化。

　　还有一个原因就是“国五条”出台以后,各地对细则本身的态度又强化了大家对于政策本身能否执行的担忧。很多地方没有出台细则,那么很多出台的细则大家认为很多都是敷衍了事。在这种情况下,整个市场的预期没有改变,大家对未来整个市场房价继续上涨还是比较担心的,所以促进了整个市场的回暖。

　　经济学家谢国忠认为,明年年初,地方政府的财政压力将影响到中央政府,中央政府将会释放相关房地产市场的利好信号,因此带动房价回暖。这个说法其实不新鲜了,很多人都发表过类似的言论,但是同样的内容从一向唱空楼市的谢国忠嘴里说出来,这味道就不一样了。有人开玩笑称,谢国忠的观点是不是可以被当作反向指标来看?他开始唱多了,是不是房价要跌了?其实我们更担心,这也许预示着楼市的风险正在步步逼近。马光远认为,目前很多人对楼市走势的共识比分歧越来越大。

　　马光远:无论是唱多的,还是看空的,大家都一致认为整个房地产的风险在积聚。而且房地产对实体经济的打压,对整个宏观经济的稳定造成了负面效应正在凸显,这个共识是非常不容易的。一旦出现这种共识的话,未来不管地方政府的财政是否出现问题,那么靠房地产来挽救这么一个情况的宏观政策出台的可能性几乎相当小。为什么呢?因为大家认识到了这种分析,所以我倒不觉得谢国忠本身他的观点怎么样进行变化,是不是会作为一个反向指标,更重要的是这么一个信号显示出什么呢?显示出整个房地产产生的方方面面的负面影响已经大于它的带动效应。所以未来依靠房地产再来维护宏观经济的稳定这种可能性已经比较小了,我想这一点大家应该说具有足够的共识,我认为这是一个好事。

　　马光远曾经说过我国的房地产正在加速走向危险的边缘,泡沫的破裂将从小城市开始,逐步蔓延到一线城市,而且**有可能在2015年爆发。为什么他会做出这样一个判断呢?马光远表示,

　　马光远:基本的逻辑就是农村包围城市,就是整个房地产泡沫的破灭是从小城市开始,然后四五线城市,二三线城市,**后到一线城市,主要依的是供求关系的变化。从整个供求关系来看,现在小城市、四五线城市本身已经出现了供大于求的状况,我想这个基本面的状况对于房地产来讲是一个**危险的信号,现在很多地方会看到处都是在建的楼盘,而且我们从整个统计量、在建量,整个库存来看也在加大,在加剧。

　　第二个是宏观政策面的变化,这么多年以来中国房价的上涨除了供需关系以外,更重要的是货币政策。中央已经出现了一些关于货币政策积极变动的信号。讲存量,不讲增量,未来整个依靠货币推动来推动房价的上涨,政策的结点已经到来。

　　第三个这么多年以来从货币政策本身来讲,它是一个负利率,十多年来本质上一直是负利率。那么推动大家去投资等等的,如果说货币政策一旦收紧,一旦走向真正的稳健的话,大家不至于担心负利率的情况的条件下,投资性的需求肯定会减少。所以我认为整体来讲、对房地产来讲,如果基本面变化了,货币政策变化了,如果宏观经济的这种转型的政策能够坚持的话,那么房地产本身会按照它真实的逻辑去运行。也就是说如果供大与求的话,那么这个泡沫恐怕逐渐的会破灭。

　　马光远认为政策可能有一些问题,下半年政策会不会有一些调整?

　　马光远:现在事实上大家对整个房地产政策是否收紧或者是否会坚持调控或者放松调控已经有所麻木了,也就是大家认为政策本身可能对扭转整个房地产走势方面影响并不是很大。从目前整个来讲的话,这个政策的变与不变对影响未来的整个房地产市场,从短期来看是有作用的,但是长期来看没有作用。

　　长期来看主要还是看两个,**个是货币政策本身,能否真正的回到盘活存量,回到资源的优化配置上。第二个就是房地产的基本面那么现在怎么样进行判断,房地产基本面里面一个**的判断就是我们现在的房子已经够了,已经不像过去那样已经短缺了。现在**统计是32.9平,也就是说我们跟当年90年代的日本、法国、德国已经差不多了。