万科资金承压 **周转模式存财务风险

                    

■本报记者宋振庆刘晓云

北京、深圳报道

手握339亿元巨额现金，却仍向关联方求助高达30亿元的信托借款，此举对万科[简介 **动态]而言，究竟是锦上添花，还是雪中送炭？

3月5日，万科企业股份有限公司（万科A，000002.SZ）向华润深国投信托有限公司（下称“华润信托”）申请金额为10亿元和20亿元的两笔信托借款，投向7个项目，借款期限均为2年，利率分别为10.6%和10.5%。万科方面表示，未来仍将继续寻找和华润合作的机会。

在地产调控仍未见松动的情形下，万科的高周转战略正在遭遇新一轮的挑战。急剧上升的对外担保比例、高额的到期信托偿付、不断接近临界点的楼盘去化率以及戛然而止的拿地行动等迹象都在显示，万科远非想象中那样高枕无忧。

关联信托融资

翻阅万科2011年中报可以看到，此次融资投向的7个项目中的5个项目都是在去年8月份以后开工的，预计竣工日期在今年12月到2013年12月之间。然而东莞金域华府[**消息 价格 户型 点评]、东莞紫台则早在2010年之前已经开工，竣工日期分别为2011年8月和2012年5月。

“从目前仍在为其进行融资来看，这两个项目很可能并未或无法按期竣工，不排除是资金因素导致项目开工时间拖延。”市场人士猜测。

对于本次10.5%和10.6%的信托成本，一位信托人士表示，目前国内房企能够接受的房地产信托成本上限为15%~16%，一线房企的融资成本一般能达到12%~13%。按照这一说法，万科向华润信托的融资成本相对比较低廉。

低廉的原因当然是由于双方的“血缘关系”——华润信托为华润集团的子公司，万科则是其参股公司。如果算上去年12月万科从华润信托融得的另一笔投向上海项目的10亿元信托贷款，万科近期已经累计向华润信托进行关联信托贷款40亿元。

这一系列的信托借款是万科从去年开始与华润集团商讨融资平台合作的既定步骤。去年4月，万科就宣布将借助华润集团的融资平台与其关联公司展开合作，其中包括与珠海商业银行签订贷款合同，利用华润信托的信托资金和汉威资本旗下基金进行共同投资，涉及金额约44.2亿元。

“华润信托如此连续大手笔地向万科放款，原因可能是与近日盛传的监管层要求信托机构将房地产信托的对象向国内排名前10的地产企业倾斜有关。”上述信托人士说。

尽管一再宣称要进行多元化融资，但自从股市融资断流后，万科的融资方式几乎只在银行贷款和信托之间选择。在银行贷款收紧的情况下，万科在信托融资方面十分活跃。公司2011年中报显示，较大金额的信托余额为81.18亿元，占期内有息负债的比例超过15%。

国泰君安近期发布研报称，万科在今年1月份、2月份分别到期的信托资金达10亿元，成为今年**波房地产信托兑付高峰期里，到期信托发行规模较大、兑付压力**的房企。而其2012年全年的信托到期偿付总规模为43.18亿元，位居2012年上市房企信托到期偿付规模第2位。

对于万科为何不选择其他融资渠道进行融资的问题，一位私募基金经理认为，一般地产私募基金要求的回报率在15%~20%之间，现在可能更高，而万科股权激励行权要求的ROE增长率仅仅是不低于14%，这让很多基金对万科失去兴趣。“何况万科这种高周转的模式本身利润率就不高，因此其不愿意付出比较高的融资成本。”

财务风险隐患

今年以来，万科不止一次表示，存货压力正在上升，运营资金需求正在不断加大，这是其不断融资的主要原因。

日前公布的2011年万科公司债券跟踪评级报告显示，万科存货中已完工开发产品占3.97%，但在建和拟开发产品合计占比95.96%，这意味着万科后续开发的资金需求相当大。

万科2011年三季报显示，其货币资金为339亿元，短期借款和一年内到期的非流动负债总计为237.44亿元。不过，考虑到万科仍有大量地价款未支付，因此不排除万科无短期资金压力。

近1年半以来，在万科公告中出现频率**高的当属其为项目贷款进行担保的事项。

2010年年末，万科的对外担保总额占净资产比例仅为7.26%，而到2011年中期，这一数字已经迅速升至22.94%。截至目前，该比例大幅上升至31.41%。对外担保比例如此**地攀升，已经显现出由于摊子不断铺大，万科的财务压力急剧增加，而融资空间日趋狭窄。

另外，“**出货”这一万科**为依赖的利器也在当前市况下渐露疲态。

今年前两个月，万科累计实现销售面积190.9万平方米，销售金额190.5亿元，同比分别下滑13.35%和27.23%。

2月21日，从美国短暂回国的万科董事会主席王石在香港表示，“以前万科奉行‘5986’，即拿地5个月动工、9个月销售、**个月售出8成、产品必须6成是住宅，但现在得改成‘5946’，开售**个月卖4成就很不错了。”

“万科土地储备巨大，项目规模众多，其**周转的模式也在一定程度上放大了其财务风险，其中**的隐患就是银行债务、信托到期的偿付问题。”分析人士指出。

万科已经对此作出反应。去年公司拿地金额同比陡降48%，并只占销售金额的24%，远低于万科此前制定的50%的标准。今年前两个月，除参与到广州黄埔区的城中村改造外，万科再无拿地举动，2月份甚至“零拿地”。

3月3日~3月18日期间，深圳万科清林径[**消息 价格 户型 点评]与天誉项目共同推出了主题为“3月30套300万优惠，3月买3房，万科惠龙岗”的促销活动。近日还有消息传出，万科在3月份还将酝酿一轮更大规模的全面降价行动。