江湖老大地位遭遇挑战 万科或将启动商业地产

10月16日，万科在吉林省长春市斥资10亿竞得年内长春地王。



　　9月7日，万科联合中粮地产（行情 论坛 资讯），以22亿的总价获得了北京房山区长阳镇起步区1号地，折合楼面地价为6452元/平方米，刷新房山区域**高地价纪录。



　　8月中旬，万科董事长王石再次重申万科绝不拿地王，随后万科却先后在北京房山、吉林长春等城市区域拿下地王。是万科食言，还是不得已而为之？毕竟挑战者的脚步越来越近，即便身为**的万科，也必须寻求新的突破才行。



　　**遭遇挑战



　　从1998年万科被排在沪深两市上市房地产企业**名那刻起，万科江湖老大的地位就从此确立，'向万科学习'的口号一时间传遍神州整个房地产行业。但是，老大做久了怎会寂寞？今年的万科就遇到了强劲的对手。



　　据克而瑞（中国）统计数据表明，今年前三季度，万科以12.3万平方米之差，痛失销售面积榜榜首，在销售金额上，虽然万科依然以**第二名112亿元、总金额达426.46亿元的销售业绩稳居房地产行业销售金额榜榜首，但保利和中海的追赶之势已经昭然可见。



　　保利对万科的压力来自增长速度。根据保利和万科**披露的第三季度季报，保利地产（行情 论坛 资讯）前三季度销售签约面积392.24万平方米,销售金额323.35亿元，分别比2008年同期增长163.16%和165.2%。万科前三季度累计销售面积510.3万平方米，销售金额461.5亿元，同比增长26.8%和29.6%。差距之大，一目了然。



　　中海对万科的压力来自利润率。克而瑞（中国）的报告指出，中海前三季度实现销售金额293.32 亿元，较2008年全年提升10.22%，但在净利润规模上，2009年上半年扣除非经常性损益后归属于公司所有者的净利润，中海为26.74亿元，万科为25.24亿元。也就是说，前三季度中海的净利润率是9.12%，而万科的净利润率是5.92%，二者相差1/3之多。加上中海的母公司中国建筑成功在A股IPO，融资达426亿元，按招股书的计划，其中部分资金将投入中海，万科面临的竞争压力大增。



　　更何况，作为挑战者的保利和中海，还具备万科无法企及的优势--作为央企的代表，保利和中海具有土地获取和银行融资方面先天性的优势。今年以来，土地市场上以央企为代表的国资背景房企，以'挟天子'之势，将以万科为代表的民企打得落花流水，就充分证明现如今的市场上国字头房企意味着什么。



　　王石被拉下圣坛



　　作为万科董事长的王石，其声誉也随着万科的成长和他攀登上的座座高峰节节升高。2007年底他的'拐点论'得到2008年的严冬验证时，王石的声誉达到了**。万科**行业半年之多的降价促销加快现金回收力度等措施更是使王石戴上了'楼市先知'的桂冠。然而，好景不长，意外的金融危机打乱了房地产的调整节奏，利好政策加上天量放贷，房地产从寒冬迅速回暖并转向酷暑，而万科却被狂热的人流抛在了理智的冬天。



　　在王石的拐点论指导下，万科采取了以减少库存、升级产品为主导的防御性战略，在地价**的2008年第四季度和今年**季度，万科一共才拿了3块地，总计建筑面积仅40万平方米。而保利地产（行情 论坛 资讯）仅在2008年12月就以总计18亿元的低价，在上海、重庆、成都拿下三块总建筑面积达100万平方米的土地。



　　棋差一筹的策略导致万科很是被动，虽然从5月份起，万科奋起直追，仅仅4个月的时间，就在全国十多个城市拿下31块、总计820万平方米的土地储备，但因为错过了地价**点，万科今年获得的土地平均楼面地价为2730元/平方米，高于2008年。



　　'拐点论'被意外打破后，王石的威信也遭到市场甚至包括万科公司内部的质疑。据万科内部人士讲，万科内部已出现两派，目前王石说话已不算数了。



　　随着王石在万科内部**性的动摇，万科的发展策略也在出现调整，如万科副总肖莉表示要加大产品线中高端物业的比例，副总裁毛大庆则流露出向商业地产进军的意图。业内人士表示，这都说明万科正处于一个变化转折的时期。



　　提升北京战略



　　被后起之秀步步紧逼的万科，自然不甘将市场拱手相让，在这一背景下，毛大庆从凯德置地辞职走马上任万科公司副总裁并兼任北京万科总经理一事，被业内视为万科重振北京市场的重要举措。随后，万科又从远洋地产把房产销售领域表现强劲的肖劲挖了过来，这更验证了市场此前的猜测。



　　环渤海区域，是万科三大重点区域之一，北京，本是同上海、深圳一样成为万科发展战略的重点城市，但事实上，万科在北京的发展却不尽如人意。



　　从1987年成立北京万科以来，万科在北京仅开发了13个项目，总开发面积刚满300万平方米，而晚成立的万科上海公司却开发了18个项目，总开发面积近400万平方米。更关键的是，截至今年8月底，万科在上海的土地储备高达280万平方米，而北京的土地储备近乎为零。万科集团的年报显示，除了2004年，过去10年，北京市场对万科整体销售收入的贡献率均不到10%。2009年上半年，万科在北京市场实现销售收入8.37亿元，仅占万科整体销售收入的3.88%，利润贡献率只有3.35%。



　　一位业内人士指出，以万科在地产江湖中的地位，万科在北京市场的表现与之实在不相符，非但没有表现出**老大的气势，甚至有沦为二流开发商之忧。



　　8月，毛大庆走马上任，并放言要在5年内让万科进入北京市场前三。



　　9月，万科联合中粮地产（行情 论坛 资讯），斥资51.3亿，先后拿下房山长阳镇起步区1号地和5号地，这使得万科在北京的土地储备增加了85万平方米。虽然传闻毛大庆为争取董事局批准很费了一番力气，但毋庸置疑的是，北京万科总算有地开发了。



　　布局二线城市



　　深入挖掘一线城市的同时，从拿地城市看，万科2009年的发展重点其实是放在了二三线城市上。



　　今年以来万科通过竞拍获得的31块地中，仅有6块属于京沪穗深四大一线城市，总建筑面积不足110万平方米，在全部新增土地储备中，比例不足1/6。



　　万科对二三线城市的重视力度加深不仅表现在公开土地竞标市场，还体现在与地方政府和国资平台合作的重视程度上。



　　5月份，万科与长春市政府签署战略合作协议，万科表示，将在房地产开发、城市综合体等重点领域扩大投资，预计在长春开发投资总额30亿元。王石更放言年内要在长春拿下三个项目。



　　10月份，万科与南京市**的国资平台--南京交通集团签署战略合作协议，两家集团旗下的交通投资置业公司和万科南京公司将共同成立项目公司，联手开展土地运作和房地产项目的合作。



　　据业内人士分析，这是万科曲线拿地策略的表现，与地方政府合作，有利于直接从土地市场拿地，与地方国企合作，有利于与之分享土地开发获利。万科集团总裁郁亮曾公开表示，'万科希望在今年买一些以前不容易买到的地，买一些有战略价值的土地'。



　　在此背景下看10月16日万科取得长春地王，就别有深意。万科总裁郁亮的话直接表明了万科的转变更近于无奈：'哪有机会就去哪里，一线城市的地谁都想要，但价格贵啊，同样的地价在二线城市可以拿到更好的地，为什么要挤在一线城市去抢呢？'据其透露，万科还将准备进入昆明、乌鲁木齐、贵阳。



　　或将启动商业地产



　　相比转战二线城市，一向以住宅为主业的万科或将启动商业地产的势头更令业内关注。



　　毛大庆上任伊始，就流露出将启动商业地产的意思，连续拿下长阳两块地后，又在一论坛上明确表示万科并不是**不碰商业地产，如果需要用商业地产提升住宅，那么万科也会进入商业。此话引起业内极大关注，虽然毛大庆此话更多的是针对北京万科长阳项目，但毛大庆还是万科副总裁，难免让业内不去猜测万科的策略转向。



　　其实，毛大庆走马万科时，业内已就万科的意图做了多方猜测，其中一种猜测就是万科看中毛大庆的不仅仅是其在拿地方面的魄力，更有其在商业地产巨头凯德置地15年的经验。



　　毕竟，虽然万科在市场份额方面还稳居市场老大的位置，短期内很难有其他企业所能撼动，但是在净利润率、股东回报等证明企业盈利能力的方面，表现却很不尽如人意。



　　此前万科112亿公开募资计划虽然以超过99%的高票数获得股东大会通过，但是，市场层面的反应却耐人寻味，有为万科及时转向叫好的，但质疑万科此举的声音也不少，一方面固然有上次增发被套牢的投资者至今尚未解套的教训，另一方面却表现出市场对万科盈利能力的质疑。



　　在这样的大背景下，万科在业务结构上的任何调整，都显得既有急迫性也有必然性。...