开发商自掏腰包垫首付 主动借款给购房者

“只要首付10%，就能买到房子。”**近一周，上海部分购房者频繁接到一家房屋代理销售公司的短信，推销上海周边城市嘉兴的一处名为“嘉富好第坊”的楼盘，并被明确告知，购房者可以仅以一成首付就在该楼盘买房。

    《每日经济新闻》记者昨日（11月16日）致电上述楼盘售楼处，证实该楼盘目前确实在实行一成首付的促销措施，向购房者提供为期3年的免息购房借款。楼盘销售人员说，这一做法的目的就是为了帮助那些受新政影响、近期不能在嘉兴买房的外地购房者依然可以借款买房。而据记者调查，除了上述嘉兴项目以外，广州、北京等周边城市的楼盘也向购房者提供借款，以帮助他们避开限制外地人购房的政策。

    此前，由于一系列地产新政的影响，房地产业曾被认为继2008年之后再一次出现资金紧张情况，不仅负债率普遍上升，还有多家A股上市的地产商上半年净现金流入为负值。为何在行业整体资金收紧的情况下，仍有房企主动借款给购房者呢？

    “嘉富好第坊”的销售人员不经意道出了原因。他们表示，在借款给购房者的3年内，万一国家房贷政策有变化，开发商会为购房者申请房贷。一些分析人士说，在执行层面上，或许不用3年，就有银行愿意向不在本地工作的外地购房者提供借款了，这使得开发商愿意为贷款政策的松动“赌”一把。

    多家开发商“扮银行”垫首付

    今年4月的首次楼市调控，虽然也发生过类似开发商垫资现象，却只是个例，仅仅是开发商为避开“退房潮”。

    这一次开发商却变被动为主动，帮助购房者首付一成也买得起房。

    据中房信分析师薛建雄介绍，整个长三角，类似“嘉富好第坊”这样面向外地购房客群的楼盘不在少数。此前，江苏一带有多家房地产企业向购房者提供类似的一成首付，其中不乏保利等名企。

    北京的地产业人士也透露，燕郊地区的一些楼盘也向外地人提供50%的借款。广州等城市也有开发商扮演银行，向购房者提供借款。

    频繁发生的开发商借钱给购房者的现象，令外界开始怀疑房地产行业是不是真缺钱。此前，住建部、央行等多家监管机构出台预售资金监管、暂停新增房贷等多项旨在收紧房地产开发商资金链的政策；各家券商机构的分析报告也认为，房地产业的资金日益收紧。中国指数研究院的研究报告甚至显示，目前超过50%的开发商是通过信托贷款等高利率的借款方式融资。

    但是，上述开发商向购房者提供借款，似乎显示了仍有相当数量的房企并不缺钱。上海中原地产物业顾问研究总监宋会雍说，能为购房者垫资付首付的，只有那些项目规模小、资金缺口不大的开发商。

    不过，中指院副院长陈晟提出了相反看法。他认为，现在愿意为购房者提供垫资的一定是那些比较缺钱的中小房企，因为这类房企往往很难获得银行贷款，他们在销售时，也不如大开发商那样有竞争力。因此，他们不得不通过垫付购房款的方式，吸引客户买房，缓解资金压力。陈晟提醒，购房者要小心其中的风险，留意开发商的执行能力是否足够强大，以至于能以银行角色向个人提供房贷。

    或赌半年内房贷政策松动

    以“嘉富好第坊”为例，在购房者首付10%之后，半年内必须支付房款的其余40%。另外50%房款则在两年半内逐步向开发商付清。按照规定，只有付清所有购房款，开发商才会办理交易过户手续。

    因此，开发商的免息“贷款”是有前提条件的。对此，中原地产研究院高级经理刘渊表示，从目前开发商提供的一系列贷款政策看，开发商其实对可能发生的风险还是有相当预见的，所以他们采取了一些措施控制风险。

    据记者了解，其他一些垫付购房款的楼盘也有类似条款，制约购房者必须在3年内还清所有欠款，否则将无法办理交易过户手续。

    但仅依靠上述手段，显然不能完全降低开发商风险。对此，分析师表示，开发商实际是在赌两三年、甚至半年内房贷政策再次转向，由紧变松，到时就可以为购房者办理房贷，获得全部的预售款。

    “如果不是媒体报道，其实三季度房贷的政策在执行层面已经放松了。”刘渊说。

    政策逼紧 广州开发商自掏腰包垫首付

    每经记者 朱玲 发自广州

    自“10·15”穗版新政之后，市场情况逆转而下，部分广州开发商甚至开始自掏腰包帮购房者垫付首付款项。

    “已经有好几年没有出现这样的现象了，当下政策限购措施逼得开发商不得不这样做，尤其**近一个月，这样的情况越发多了。”广州地产**邓浩志表示。

    在广州荔湾区上班的小张终于成为了高房价时代一名正宗的 “房奴”，拥有了属于自己的房产。据她介绍，今年下半年，广州番禺某大型楼盘热炒，10月初她签下了一套70多平方米的房子，总价约80万元。小张是首套置业，首付由原来的二成提高到三成。

    “当时开发商表示我只要付两成就可以，剩余一成可以垫付，明年1月份归还。”小张说。

    “不只是番禺这样大盘开发商有这样情况，广州周边区域花都等中小开发商**近也用垫付首付款的营销手段来抢客。”邓浩志表示，比如首付提升至五成的二次购房者，可以先支付二至三成，剩余部分由开发商垫资，这笔垫资可在1~2年内分期付清。

    他说，由于银行按揭只认购房者，所以购房者还需和开发商私下签订一份借贷协议。目前开发商售楼的钱都进入一个名为“项目预售款监控账户”里，而这是银行来监控的账本，开发商只能是专项专款用于项目建设等。

    “若以后涉及法律纠纷，项目烂尾、购房断供等，都会影响到这个监控账户的金融安全。”邓浩志说。

    “后市如果发生变化，开发商、购房者都会有风险的。”从事房地产相关行业律师柳青表示，购房者超出自己的经济实力购房，可能产生断供；另一方面，开发商垫资首付以办理按揭业务，也不排除涉嫌金融骗贷的可能。但**终事件如何，还需看具体情况而定。

    (来源：每日经济新闻)