SOHO中国：转型业绩已达盈利拐点

　　尽管坚称公司转型是对的，但转型三年之后的业绩不佳，还是令SOHO董事长潘石屹的这句话显得有些缺乏说服力。

　　质疑声排山倒海，潘石屹却依旧乐观。在近日SOHO中国举行的一场媒体见面会上，潘石屹自信公司业绩转型已达到盈利拐点，并称租金收入及新项目SOHO3Q带来的收入贡献将在2015年之后显现。

　　走在前列

　　SOHO中国与在“房地产白银时代”才幡然醒悟，匆忙加入转型大潮的同行们相比，算是走在了时代前列。

　　2012年8月，SOHO中国在中期业绩发布会上宣布：未来三年，公司将逐步告别散售的商业模式，改为持有出租物业。按照计划，三年之后，SOHO中国的主要收入来源将是租金收入。五年之后，现有的150万平方米商业物业成熟，预计每一年能够收到的资金将超过40亿元人民币。

　　“SOHO中国以前只看重核心地段的传统市场，商业模型是成功的，不过太单一了。”潘石屹直言。改变迫在眉睫，潘石屹下定决心：转售为租。

　　持有物业需要大量的资金沉淀。潘石屹认为，从资金的状况来看，SOHO中国完全有能力来完成这样一次转型。其希望未来SOHO中国可以让每平方米的建筑面积产生出更大的价值，“让SOHO中国持有的物业像能生蛋的鸡一样**地为公司创造价值”。

　　而当“互联网+”成为中国房地产商的新宠时，SOHO中国又适时推出带有WeWork合作办公色彩的办公空间短租产品——SOHO3Q，希冀以互联网来改变传统房地产行业。这款产品以移动办公、O2O选位和支付、免费配套服务作为卖点，涉及SOHO中国从管理开发到出租的所有环节，并被认为是SOHO中国从销售物业转向持有物业之后，具有深远意义的第三次重大变革。

　　成功难断

　　仅仅过了1年，2013年10月，潘石屹表示：SOHO中国的转型成功了。“自2012年8月公司宣布由销售向持有转型以来，SOHO世纪广场、前门大街项目、银河SOHO均取得了突出的租赁业绩，充分证明公司的战略转型已经成功。”

　　当年，SOHO中国发布的年中报显示：截至2013年6月30日，公司营业额25亿元，同比增长103%，净利润达到21亿元，同比增长242%，核心净利润(不含投资物业评估增值)为5.37亿元，同比增长130%，核心纯利润率约为22%。

　　半年报称，在业绩期内，SOHO中国**的几个项目分别是上海的SOHO世纪广场，北京前门项目、银河SOHO。

　　位于上海浦东世纪大道的SOHO世纪广场是转型后**个自持项目，出租率已达到100%。北京中心地段的前门大街项目经过重新定位后，租户质量显著提高。银河SOHO在过去三个月中，平均每月租出近2万平方米，这个刚完工不久的项目已经租出9.3万平方米，出租率近60%。

　　单从2013年半年报公开的数据来看，SOHO中国的表现还算完美。但市场人士认为，仅一年时间就宣布从散售转型自持成功，似乎并不具备充足的说服力。

　　事实上，有关SOHO中国项目表现不佳的消息也时常见诸报端。例如，2013年6月，有报道称SOHO中国北京几个项目尾盘都已经重新定价促销，而且促销力度也比较大。该报道援引知情人士消息透露，SOHO中国转型持有的决策导致**回笼资金渠道紧闭，令转型面临重大资金压力。另有报道显示，SOHO中国转型后**含自持部分的银河SOHO也遭遇到了自持物业扎堆甩卖的尴尬境遇。

　　当时在潘石屹重点布局的上海，虽然已拿下数个项目，但有业内人士表示，SOHO中国在上海的地位没法跟北京相比，其所做的项目，不管是出租还是出售都没有特别引起市场关注。而在2014年2月，SOHO中国接连以52.32亿元将位于上海核心区域的SOHO静安广场及SOHO海伦广场两个项目甩卖给金融街，很明显，占SOHO中国投资总额75%的上海并没有为其带来相应的回报。

　　2012-2014年的数据表明，SOHO中国的收入依然主要来自物业销售，这与潘石屹“2015年SOHO中国的收入主要靠租金”的目标仍有很大距离。

　　SOHO中国今年8月发布的半年业绩报告更是令人瞠目：上半年实现营业额仅为3.93亿元，同比下降约92%。尽管SOHO中国在公告中称，这是业务转型后业绩中首次不包含物业销售的贡献，但标准普尔还是宣布将SOHO中国有限公司的长期企业信用评级由“BB+”下调至“BB”，展望负面。

　　好过预期

　　对于上半年营业收入与核心纯利出现的双降，SOHO中国公告称，期内营业额大幅下降的主要原因是集团业务由“开发-销售”转型为“开发-持有”，从而导致物业销售收入下降。

　　“SOHO中国转型后，可用于销售的项目越来越少，现有的业务基本都转为出租业务，部分项目在**近一年才交付使用，因此业绩上还不能反映出来。”SOHO中国有关人士表示。

　　好消息是：从SOHO中国公布的数据来看，租金收入营收中所占比例其实在逐年上涨：2013年1-6月，SOHO中国的租金收入营收中所占比例仅为3.45%。而2014年全年，SOHO中国的租金收入为4.24亿元，租金收入占总营业收入的比重为6.95%;到了2015年，SOHO中国上半年实现租金收入约4.39亿元，同比上升约168%;毛利率约为75%，较2014年同期提高约25%。

　　这让潘石屹看到了希望。

　　SOHO中国现有6个正在进行租赁的项目，总可租面积约52.21万平方米，期内出租率达到约73%，其中绝大部分在**近一年内进入市场。截至2015年6月30日，北京望京SOHO塔3和上海SOHO复兴广场已接近满租。北京光华路SOHOII项目以及上海凌空SOHO项目均于2014年11月竣工，期内出租率分别达到48%和41%。半年报预计，公司下半年的租金收入将继续攀升。

　　SOHO中国8月公布半年报显示，净负债率只有25%，是所有上市房地产公司里面负债率第二低。“要持有170万平方米上海和北京**繁华地段的物业，我们净负债率才只有25%，而现在我们的账面上还有接近100亿元的现金，从这两个财务数字来说，我认为SOHO中国的转型是成功了。”潘石屹强调，能度过负债率和现金流的这个节点，转型就成功了。

　　潘石屹目前依然信心十足，在其看来，SOHO中国办公物业的租金情况已经超出预期。以望京SOHO项目为例，当初拍地预计的租金水平为5元/平方米，实际对外租金为开盘6元，9月7日**价格为12.9元/平方米。另外，上海复兴路项目租金在开盘时是7元/平方米，**后出租价格达到10元/平方米。

　　另一方面，被潘石屹寄予厚望的SOHO3Q已经在北京的望京SOHO、中关村SOHO，以及上海的SOHO复兴广场、东海广场的5个项目共计提供超过3000个座位。作为公司主推产品，未来入市的规模还会更大。在今年年末之前，潘石屹计划将3Q中心的数量增加到11个，拥有超过11000个座位，明年达到40000个座位。

　　事实上，此前香港**发展商新鸿基地产转型商业地产之时，有差不多十年的准备期，进行转型之后，用了又一个十年才做到真正的租售并举。