“兼容性用地”侵害了谁的权利

　　西湖区文三街小学是杭州的一所名校，与之相邻的恒升花苑的业主们**近却很是懊恼，他们在12年前，即2000年买下房子时，地处小区东南面直接和文三街小学相连的一块地，原本是教育保留用地，如今却要搞商品房开发了。更令人奇怪的是，这幢将要建造的16层的商品房，楼下3层归旁边的文三街小学，剩下的是商品住宅。这么奇怪的组合究竟是怎么回事？

从恒升花苑业主家的窗口望出去，这块巴掌大的施工工地与文三街小学紧临。

　　教育保留用地，要建商品住宅了

　　2000年左右，张先生（化名）和李先生（化名）买下了恒升花苑的住宅，“价格是5000多元/平方米，隔壁就是文三街小学。”张先生说，当时小区只有两幢高层，绿地很少，不过开发商承诺，小区东南边一块占地面积1800多平方米的土地，今后会移交给隔壁的文三街小学，用做操场或者教室。“我们小区跟文三街小学就隔了堵墙，买房子时就想，如果以后这块地给学校，那我们小区的视野也是很好的，就买下来了。”

　　对于这块土地今后的“教育”用途，恒升花苑的业主们一直深信不疑。在业主们的手中，记者看到了一份恒升花苑开发商，浙江工美房地产开发有限公司于2000年向杭州市国土资源局提交的“建设用地申请表”。在这个申请表上，清楚地表明了两块地的性质，一个是住宅A地块，即现在的恒升花苑；一个是教育保留用地B地块，占地1800多平方米，即开发商原本要移交给文三街小学，现正在动工开发商品房的那块地。

　　说起恒升花苑的历史，业主张先生很熟悉。“1999年的时候，这里是西湖竹器厂的厂房，后来杭州工艺美术公司的老总和另一个老板，合伙成立了浙江工美房地产开发有限公司，就在这块地上搞房地产开发。”业主张先生说，作为开发条件之一，开发商需要将B地块平整好之后交给文三街小学。

　　不过，在2002年恒升花苑交房时，旁边的B地块却没如开发商当初承诺的，成为文三街小学的场地，“交房时那块地就空着的，我们也不知道是怎么回事。”李先生说。

　　直到2004年，开发商在恒升花苑小区里贴了一张公示，说旁边要造商品房，遭到业主的集体反对，结果不了了之。“到了2007年，又公示了一次，也是说要建商品房，又遭到大家反对，于是就没了下文，直到去年年底，大家什么公示都没看到，旁边却已经开始施工了。”李先生说。

　　在B地块施工现场的大门口，记者看到，这里正准备造恒升花苑二期，即求智公寓，地上总建筑面积10200多平方米，地下两层，地上16层，1~3层归文三街小学使用。在工地里面，工人们正在进行打桩作业。

　　“互惠互利”，开发商和学校合作建房了

　　文三街小学，虽是杭城**小学，场地却捉襟见肘，总占地面积仅7000平方米，如果按原先的规划，将这块占地1800多平方米的土地全部归校方使用，还是非常可观的。

　　但开发商方面并没有交出这块地，文三街小学也没有任何意见，反而是在2001年5月，双方有了一次合作。

　　这份杭州市城乡建设委员会提供的“恒升花苑二期有关事项的协调会议纪要”上显示：“考虑到恒升花苑拆迁给文三街小学的该地块属于‘边角料’，学校难以较好利用，而恒升花苑开发成本较大，可利用原有设施充分开发这块土地，两家本着互惠互利的原则进行合作建设综合楼。”

　　在随后的2001年7月，双方签订《合作建房协议书》，并由西湖区教育局向杭州市规划局提供相关联建报告。到2004年，该地块正式签订土地出让合同。根据这份杭州市国有土地使用权出让合同书，B地块中1680平方米的土地出让给开发商，楼面价1278元/平方米，另外195平方米的土地，采取划拨方式供地给文三街小学作为教育用地。

　　“我们了解的情况是，2001年的时候文三街小学和开发商就已经决定合作建房了，所以学校本来可以去登记的土地权属，他们也一直没有登记。在2004年时这块地正式出让给了开发商。”业主李先生表示。

　　从1800多平方米变成195平方米，教育保留用地缩水90%左右。

　　一块土地性质还是“教育保留用地”的地块，在未改变用地规划性质之前，就已经由双方定下了今后的合作方案，而且在土地出让合同中也明确表示，这里今后要建住宅。如此“倒置”的一系列操作，不得不让人质疑。

　　这块不到3亩的兼容性用地，开发商可获利1亿多

　　在双方的努力下，B地块的土地性质终于有了合法的转变。杭州市规划局在给记者的回复中说：根据杭州市城乡建设委员会2001年5月《恒升花园二期有关事项协调会议纪要》相关精神，为较好利用恒升花园拆迁给文三街小学的近3亩地，原则同意两家进行合作建设。

　　同年7月，杭州市文三街小学与浙江恒生实业有限公司签订了《合作建房协议书》，杭州市西湖区教育局向规划局提供了相关报告，并申请项目实施。在2007年市政府批复的西溪单元控规性详细规划中，该地块被调整为住宅用地及配套公共服务设施用地（包括中小学用地）。

　　这意味着，在教育部门和开发商的合作之下，这块地的土地性质合法地从“教育保留用地”变成了“兼容性用地"。

　　“1至3层，一部分是做教室的，一部分用来给老师办公。”文三教育集团总校长高荣法告诉记者，在这幢楼中，会专门给学校开出一个门，供学生出入，而且在二楼，还会架设一个连廊连接原来学校的教室，并且不会同商品房的出入口混在一起。

　　不过，对于学校面积并不大的文三街小学来说，为什么会放弃原本全部属于他们的B地块呢？

　　“这个事情已经说不清楚了，双方签协议是在2001年，那个时候学校的办学经费也非常紧张，而且之前的老校长已经退休了，我是2006年才到这里工作的。”高荣法校长表示，时代不一样了，不能用现在的眼光来衡量当时学校的一些做法，“放到现在，学校不会做这样的事情。”

　　记者也试图联系求智公寓的开发商，不过该公司在工商注册登记中登记的法人代表，手机一直处于关机状态。

　　目前，求智公寓这块仅1680平方米的地，地上可建面积10200多平方米，按照2004年的出让合同，楼面价仅1278元/平方米。经过十多年的“折腾”之后，这块地的身价早已扶摇直上。可以类比的是，文二路上的雅戈尔御西湖(详情 快吧)项目，毛坯售价已超过43000元/平方米，而恒升公寓的二手房，目前的均价约30000元/平方米。那么，除去3层楼的学校面积（建筑面积约1900平方米），除去土地款（约1320万元）和工程款（约4000万元），以及各类税费，仅按目前周边二手房成交价格来算，开发商将在这块不到3亩的土地上至少获利1亿多元。