房企刀口舔血调控下疯狂融资

据标准普尔**报告显示，今年一季度，中资房地产商从境外债券市场融资已超30亿美元。同时，在被观察的30家房地产开发商中，有9家评级降为负面，较去年增加了4家。标准普尔认为，杠杆性提升所带来的负面影响将会超过债务到期状况和流动性改善所带来的正面影响，激进的债务融资支持的扩张依旧是评级的主要风险之一。

    对于中资房企为何境外发债迅猛，标普没有进行说明。但据W ind统计显示，按照申万一级行业分类，截至4月11日，两市已共计有84家房地产上市公司公布了2010年年报。数据显示，84家上市房企经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比大减1150亿元。

    上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭向南都记者表示，目前开发企业资金面已出现拐点，由宽松转为紧张。目前开发商整体上已经比较差钱，且未来几个月资金面还会进一步趋紧，房企融资问题将贯穿全年。

    今年房企海外发债或超百亿美元

    标普报告显示，一季度，包括仁恒置地、雅居乐、合景泰富、恒盛地产、佳兆业、人和商业、路劲基建、盛高置地、宝龙地产、世茂房地产等十余家大型中资房企启动海外融资。如中骏置业和华南城控股首次海外发债，筹资规模分别为20亿元人民币和2.5亿美元，合生创展筹资3亿美元。而瑞安房地产有限公司今年以来融资35亿元人民币，此前在2010年11月和12月共计融资57.2亿元人民币。

    “中资房企海外新发行债券规模近80亿美元，今年很可能超过百亿，创下中资房企海外融资额的**高纪录。”标准普尔董事李国宜认为，目前房企海外融资成本多在9%至11%，**高达到14%左右。相比国内动辄20%甚至25%的信托融资成本或民间融资成本，海外较低的利率受到中资房企的青睐。而境外投资者目前对人民币债券或其变异品(如人民币计价但以美元结算的债券)十分看好，主要是普遍预期人民币升值。

    显而易见的是，在信贷紧缩的情况下，权衡各种融资渠道的成本，直接发债有着无可比拟的优势。在融资渠道急剧变窄的同时，房企融资成本不断攀高。今年以来央行已三次上调存款准备金率，去年六次上调，大型金融机构存款准备金率达到20%的历史高位。与此同时，房地产行业证券市场融资总体规模大幅萎缩。

    无独有偶。根据我爱我家市场研究院的统计显示，今年以来，大型房企转向海外融资的趋势日渐明显。恒 大地产、雅居乐、合生创展、中骏置业、复地、华南城、碧桂园、首创置业、路劲、宝龙、瑞安建业等多家房企纷纷通过海外发债、向外资银行借贷等方式及早发力海外资本市场来储备资金过冬。其中，单笔融资金额**高的恒 大发债金额高达92.5亿元人民币。清科研究中心**报告亦显示，进入2011年，房地产基金募集进一步提速，且其中多有专业房地产企业参与设立，基金规模逐步扩大。一季度募集到位的5只房地产基金中，有3只为外资机构管理，单只基金平均募集为2.39亿美元，大幅超越本土机构房地产基金1.22亿美元的平均募集规模。

    三房企评级被调负面

    “参考发达国家的经验，直接融资在融资结构中应该占有较高的比例，根据目前的情况看，管理层似乎有意今年就来一些大动作。”安邦咨询公司分析师贺军认为，银行间市场交易商协会2011年的目标是，非金融企业债务融资工具发行量达到2万亿。“尽管较去年的1.3万亿劲增54%，但若要国内银行积极参与债券发售，则债券收益率必须跟上贷款利率的上行步伐，这显然又会抬高企业的融资成本，降低企业国内发债的积极性。”

    海外发债似乎是房企**后的救命稻草。但今年以来，标准普尔已经将3家中资房地产商的评级展望由稳定调整为负面。被调低的3家中资房地产商分别是恒盛地产、佳兆业集团控股有限公司和人和商业控股有限公司。同时，标准普尔表示，债务发行将大大削弱恒 大地产和碧桂园控股有限公司的信用评级。截至目前，已经有9家中资房地产商的评级降为负面，较去年增加了4家。

    如果房地产商交易量和平均售价大幅下降，那么这些公司的流动性将面临考验。标准普尔特别指出，在市场周期波峰时以较高成本购入土地的房地产商面临尤其高的冲击。

    “因债务到期时间过于集中在短短几个月内，如果房地产市场或资本市场在临近到期日时无法发挥支持作用，部分发债人将出现财务困难。也就是说，如果楼市成交量和售价大幅下降，大量公司将面临流动性压力。那些在市场高峰期以较高成本购入土地和房地产商面临的冲击尤其巨大。”标准普尔分析师符蓓表示。

    从销售看资金链压力

    在业内人士看来，中资房企大举海外举债的原因是国内日益紧张的融资环境，而激进融资的目标仍是大举扩张。一位不愿具名的业内人士表示：“融资扩张并没有错，在调控下加快发展速度，是诸多房企的必然战略，停工和停止融资则意味着将市场拱手让人。但需要注意的是，在存货巨大和市场成交量萎缩的情况下，可能在资金回笼方面出现风险。”

    W ind数据显示，81家上市房企2010年末的存货总量达7520亿元，同比增长42.3%。81家上市房企中，69家的存货出现了不同程度的增长，其中，万科、保利地产、金地地产和招商地产的存货分别增长了48%、83%、12%和27%。而与此同时，大型房地产商2010年的经营性现金流量净额普遍出现了下滑的态势。其中，保利地产2010年经营性现金流量净额仅为-223.7亿元，同比大幅下降了1854.06%。此外，万科、首开股份、华侨城等大型房地产企业的经营性现金流同比下降都在70亿元以上。同时，超过20家房地产公司主动提出不分红，而是选择将未分配利润用来运作项目或是补充流动资金。

    在此背景下，降价将成为回笼资金的**选择。据中房信集团等研究机构预测，如果调控政策基调不变，一线城市全年商品住宅成交量跌幅可能达到50%，房价下跌10%以上。4月后房企可能进入集中降价阶段。标准普尔公司也认为，目前形势下，国内住宅市场的年成交均价将下降10%。但由于房企自去年底开始积极融资，今年的流动性压力将小于2008年。不过，如果市场持续疲软，房企更具实质意义的打折促销将随之到来。

    数据来源：莫尼塔、国泰君安、齐鲁证券