房价统计新政执行 分析称网签数据未必可靠

对于另外35个城市，征求意见稿指出，采用房地产开发统计报表中各个楼盘的分类销售面积和金额数据计算，不另作调查。

    二手房的网签数据则存在更多的问题。链家地产副总裁林倩对本刊记者说，依靠银行贷款买卖的二手房，其房价网签通常滞后两周。

    通常，买房者决定签约时并没有确定贷款银行，如果在签约时网签，买房者一旦更改贷款银行，必须注销重新网签，“这就显得退签率比较高。”林倩说。

    另外，“阴阳合同”可能使二手房网签数据失真。所谓“阴阳合同”，是指二手房买卖双方为了避税，签署两份合同，一份合同用来支付房款，另一份合同由于价格低，用来缴纳税金。

    一家房地产经纪公司的副总裁指出，房地产管理部门的二手房网签数据，其中一部分数据也不真实。

    北京市房地产交易管理网的统计便显示，2010年12月北京存量房网上签约成交出现了怪象：某家仅有四名经纪人、没有分支机构的房产经纪公司，当月签约数达733套，与拥有300多名经纪人的公司相当！

    正因为网签数据不真实，统计部门需要依靠房地产中介另外上报数据。征求意见稿也明确提出，二手房销售价格为非全面调查，依据房屋中介公司上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合收集基础数据。

    但是，按照征求意见稿中的方案执行，如果三个渠道数据差别很大，以哪个渠道数据为主，或者如何解决差别问题，相关方案没有明确。

    同质可比难

    从征求意见稿来看，我爱我家房地产经纪公司副总裁胡景晖认为，新方案相比旧方案在数据来源上有很大改进，但是在具体产品和区域上应该划分更细，例如，应按产品类型分为普通住宅和**住宅。

    根据征求意见稿，新建商品住宅类按面积下设三个基本分类，在此之下，没有做更细致的划分。

    国家统计局原来的《房地产价格统计调查方案》中，新建商品住宅类下分为普通住宅和**住宅两个基本分类。在基本分类下还有细项，普通住宅基本分类下又有多层住宅、高层住宅、其他住宅三个细项，**住宅基本分类下包括**公寓和别墅两个细项。

    国家统计局城市司服务业价格处工作人员解释称，按照网签数据，新建住宅只能按面积分为三个基本分类。

    但是网签数据不包括住宅类型，因此没有办法进一步细分。“网上签约，看不出是别墅还是**公寓。”上述人员称。

    由于没有更细分的数据，胡景晖担心，数据可能没有同质可比性，因此得到的价格指数也没有意义。

    不过，上述国家统计局城市司工作人员表示，新方案是按照同质可比原则编制指数。尽管无法细分，但是新建楼盘是“自己和自己比”，经过国家统计局测算，在合理、可控范围内没有太大问题。

    从调查方法来讲，二手住宅要选择同质可比的样本，难度比新建住宅大。对于二手住宅样本选择，征求意见稿也作出相应规定：二手住宅样本选取要兼顾不同地理位置的住宅，综合考虑住宅类型、区域、地段、结构等统计口径的一致性，保证上月、本月价格同质可比。选择二手住宅样本时，必须按照住宅类型分区域、分类型，从上月及本月销售的住宅中分别选取销售量或者套数**（较大）的，**接近15日交易的一套住宅。

    上述国家统计局城市司工作人员表示，统计部门尽量按照房子的质量、朝向是一样的去做。“但是没有两套房子是完全一样的，尽可能同质可比，剔除一些不可比的因素，比如楼层的因素和朝向的因素。”

    “过度平均”难免

    新方案也可能面临过度平均的问题。

    根据征求意见稿，未来将公布70个大中城市新建住宅和二手住宅销售环比、同比、定基价格总指数以及分城市分类价格指数。

    其中，新建住宅价格指数是商品住宅价格指数和保障住房价格指数的加权平均数。

    而由于保障住房价格通常远低于商品住宅，二者加权平均后的新建住宅价格指数很可能偏低。

    国家统计局局长马建堂去年曾表示，现行房地产价格统计制度和方法存有两大缺陷：一是基础数据来源基本靠房地产企业填报，而企业统计人员常变动。征求意见稿对此给出了具体解决办法；二是对因房屋种类、地段等因素而差异较大的样本进行综合平均统计，过度消除价格变化。对此，新方案并没有明确给出解答。

    从统计方法来看，新方案编制新建住宅指数和二手住宅指数的方法基本与旧方案一致，都从基本分类开始，算出基本分类的环比指数（涨跌幅），然后将环比指数逐级加权。

    不同的是，新方案在加权时采用销售额和销售面积双加权的办法。“这也是编制一般价格指数的办法。”一位统计**称。

    由于新方案没有考虑非住宅价格变化，其价格指数只反映新建住宅和二手住宅价格趋势，更贴近购房者的感受。但是，新方案的新建住宅销售价格指数里仍然包含保障性住房的变化趋势，相当于将商品住宅和保障性住房价格趋势再平均。

    因此，上述统计**认为，从理论上讲，商品住宅和保障性住房应该分开统计。
    (来源：财新网-新世纪)