2010年该如何把握房地产板块的投资机会？

 

　　主持人:杜志鑫 张　哲 李新江嘉 宾:华泰联合地产研究员、新财富**分析师　鱼晋华 博时裕隆基金经理　孙占军 兴业基金投资总监　王晓明 天治核心成长(163503,基金吧)、天治趋势精选基金经理　吴涛

　　2009年房价创出历史新高,但年末中央急下两道令箭,房地产**应声下挫。房地产一时成为风口浪尖的行业,投资者该何去何从?接受证券时报访谈嘉宾普遍认为,未来或将会有一系列政策出台遏制房价上涨,而房地产行业将在很大程度上出现高位盘整的态势,而地产股可能会有阶段性的超跌反弹机会。

　　近期中央出台了两个房地产政策:一是自2010年1月1日起,二手房营业税免征从2年恢复至5年,二是土地出让金首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%,全部土地出让款原则上1年之内缴清。这两个政策对于房地产行业有何影响?

　　鱼晋华:二手房营业税调整,普通住宅和非普通住宅区分对待,政府的出发点很明确,意在扶持自住需求和持续打击投机性需求,这可能将加速非普通类房产的需求向一手市场转移。但是,非普通类住宅占比较小、需求客户财力较为充沛,对二手市场成交量的缩减影响可能会比预期小。

　　土地出让价款调整标志着宽松的土地政策已经终止,给出的信号是:国家已经开始着手规范房地产市场的源头——土地市场,预计仍将会有一系列政策出台遏制房价上涨。短期来看,对楼市的供给短期影响不大,但会对需求产生心理影响。

　　孙占军:近期连续出台的房地产政策对房地产行业的压制比较明显,房地产股已经在很大程度上反映了其中的不利因素。未来的房地产行业将在很大程度上出现高位盘整的态势,预计可能会有阶段性的超跌反弹机会。

　　温总理近期也谈到了房地产行业,包括加大保障性住房建设、鼓励居民购买自住房和改善性住房,运用税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆调控、稳定房地产的价格,维护房地产市场秩序,打击捂盘、占地不用、哄抬房价等违法违规行为,如何解读温总理的这些讲话?

　　鱼晋华:温总理的几点表述多是旧政重申,但提到的“差异性利率”值得关注。这也是引发市场想象、甚至引起市场恐惧的地方。

　　2009年房地产泡沫形成、扩大,其推动力就是低利率、宽信贷、实体经济缺乏机会,以及2008年行业性的去库存导致的供给紧缺,相应,消减这种泡沫的**工具还是金融工具。但是政府对实体经济的走向仍然缺乏足够的把握,在加息和收紧信贷时将异常艰难。而这并不意味着,政府在未来不会动用金融工具来消减房地产行业的泡沫。

　　王晓明:当前房市紧俏,某些楼盘可能开盘当天就全部卖出。但从存量来讲,如果政策改变影响到市场预期,很快就能实现供求的平衡。比如,政府加大廉租房的比例、提高持有房成本,一旦房价上行渐缓,自然会迫使投机者撤出。

　　基于上述两个政策和中央领导人对房价的表态后,在房价居高不下的情况下,未来是否还有其他抑制房价的系列政策出台?

　　鱼晋华:我们认为是否还有其他政策出台,将是个相机抉择的过程。如果房价止住**上涨的势头,未必再有其他政策出台。但如果房价还是**上涨,判断会有其他政策出台。而实际上,已被历次调控所证明了的是,**有效的抑制房价泡沫的政策是动用金融工具,比如加息,或者收紧房贷。

　　现在有一个现象,一方面是政府在连续出台打压房价的政策,但另一方面开发商在不断高价拿地,各地“地王”频现,这对明年房地产企业和房价将产生怎样的影响?

　　孙占军:随着政府接连的调控政策出台,开发商不断高价拿地的现象将不会持续太久,预计“地王”现象不会对房地产企业和房价产生非常显著的影响。

　　有**认为**常务会议遏制房价的表态是对京沪深等一线城市房价的遏制,但对二三线城市政府其实依然是扶持的,如何看待这种观点?明后年二、三线房地产企业的机遇和挑战有哪些?

　　鱼晋华:对于二三城市来说,土地的供给并不紧张,因此土地获得的难度较低,且成本较为合理。如果未来的政策促进众多中小城市的城市化水平**提高,将给房地产企业提供一个地价稳定而需求稳步增长的理想发展环境。

　　我们看好二、三线城市的房地产市场的表现。中央经济工作会议关于推进中小城市城镇化的表述,更坚定了我们这一看法。不过能否在二三线城市实现房地产开发项目的**周转,将是甄别房地产企业专业能力的一个重要指标。

　　中央经济工作会议确定明年要大力推进城镇化进程,这对地产企业、地产投资会带来哪些机会?

　　鱼晋华:扩大城镇化可以增加土地供给。一线城市由于土地供给的不足,土地购置量与土地开发量已连年下降。这一趋势与一线城市的外来人口不断增多相矛盾,导致一线城市房价和地价近年持续飙升,同时也使得一线城市周边未来宅基地开发面对很好的市场需求。

　　中小城市城镇化将推动农村土地制度的改革更快提上日程,随着城乡身份的转换,原来的农村宅基地将面临大量的流转需求,这对于房地产投资来说也是个大机遇。

　　2010年该如何把握房地产板块的投资机会?

　　鱼晋华:我们认为2010年的地产股将很难出现2009年那样的趋势性投资机会。其实回头看2009年,地产股的行情驱动模式是这样的:政策改变,推动了楼市基本面的改变,然后推动了行业盈利预期的改变,进而推动估值水平的提升,这是一种单边的行情。

　　但就2010年而言,地产股将受到来自政策的压制,而政策的变化又会带来对行业预期的变化,但市场对行业前景的过度悲观将会使地产股的估值极具吸引力,而如果明年的楼市结果证明并没有市场所预期的那么差的话,地产股将呈现跌出来的投资机会。

　　吴涛:短期来看,不少城市楼市不可避免要进入一段调整期,如上海。购房需求在年底前集中释放后将有所回落,购房者观望气氛渐浓,开发商无法看清后市也将推迟开盘计划,这些都将导致未来一段时期销售成交的下滑。

　　从中期看,宽松货币政策背景下低利率环境依旧,通货膨胀仍有可能不断走高,开发商资金充裕且调整速度明显快于2008年,这些都决定了房地产行业不会出现大幅调整。预计未来半年房地产行业在小幅回落后将进入震荡盘整期。

　　王晓明:房地产板块今年的投资机会,取决于整个行业走势是否平稳。如果波动性很大,地产股可能很难有好的投资机会。而随着房地产行业金融属性越来越强,暗含着的波动性和金融属性很像。房地产企业**整体估值水平只比银行略高,总体来说相对维持在较低水平。

　　与股市一样,房地产市场的关键在于预期,随着大家担心的风险释放,未来就是超预期,反倒很可能有好的投资机会。反之,当预期越来越好的时候可能会面临市场纠正。

　　●房地产行业不会出现大幅调整,预计未来半年房地产行业在小幅回落后将进入震荡盘整期

　　●是否还有其他抑制房价政策出台,将是个相机抉择的过程,**有效抑制房价泡沫的政策是金融工具

　　●如果未来政策促进众多中小城市的城市化水平**提高,看好二、三线城市的房地产市场表现

　　●2010年的地产股将很难出现2009年那样的趋势性投资机会,地产股将呈现跌出来的投资机会