从购房热到卖地热 谁在决定未来房价？

　　中国楼市自去年下半年以来的火热场景正在悄然发生变化。根据国家统计局的**统计数据，无论是住宅的销售面积、销售金额还是全国70个大中城市的房价全都出现了涨幅回落的情况。不过，就在购房热潮逐渐退去的同时，一连串“卖地”的消息却不断冲击着人们的眼球。频频成交的高价地块，稳步上升的土地价格，在人们感慨眼前的房价终于开始趋稳的同时，却也不得不担忧：地价涨了，未来的房价止得住吗？

　　虽然谈不上迅速回调，但楼市降温的特征在年中已经越来越明显。根据国家统计局7月发布的数据，今年上半年，商品房销售面积51433万平方米，同比增长28．7％，增速比1－5月份回落6．9个百分点；商品房销售额33376亿元，同比增长43．2％，增速比1－5月份回落9．6个百分点。仅就楼市销售情况的同比数据而言，年中的这一数据已经是自5月以来连续第二个月回落。

　　与此同时，70个大中城市商品房价格变动情况也发生了微妙的变化。6月份70个大中城市中，房价环比上涨的城市个数在减少，环比下降的城市个数在增多。即便是价格环比上涨的城市，涨幅也大都呈下降的态势。

　　虽然在上海易居房地产研究院研究员朱光看来，年中商品房销售面积和金额的同比下降主要是去年同期市场成交逐步回升，基数不断加大的原因。但不可否认的是，房地产调控对楼市带来的影响已经开始作用于市场，持续已久的购房热潮正在趋稳，而在这种稳定的态势下，商品房销售面积的同比增幅或仍将保持逐步回落态势。

　　不过，就在楼市量价齐齐趋稳甚至微露回落苗头的同时，全国土地市场却呈现出一片完全不同的格局。

　　根据上海易居房地产研究院发布的报告：1－6月份，房地产开发企业土地购置面积15721万平方米，同比降幅比1－5月份收窄2．7个百分点；土地成交价款3699亿元，同比增长7．5％，增速比1－5月份加快3．8个百分点。全国房地产开发企业土地购置均价2353元／平方米，同比增长20％，增幅比1－5月份加大0．6个百分点。

　　同样，根据国土资源部下属的土地勘测规划院发布的数据显示，今年第二季度，全国主要监测城市地价总体水平为3226元／平方米，环比增速为1．62％，较上一季度增加了0．15个百分点，且已连续五个季度加速上升。

　　抛开这些宏观的统计数据，仅仅5、6月间在北京、上海、广州、杭州等地不断爆出的“地王”新闻就已经足够显现出目前土地市场的热度。

　　“**近一段时间，全国土地市场持续活跃，有实力的房企拿地现象集中，**地块往往竞争激烈，各地地王频现，土地价格也持续攀升。预计三季度在市场依旧平稳情况下，土地价格仍将保持平稳向上，同比仍将保持较高增幅。”朱光认为。

　　持续升温的土地市场不断加大人们对未来楼市房价的担忧。

　　“面粉涨了，面包能不涨价吗？”根据以往的经验，土地市场的持续火热往往是房地产市场升温的前奏。尽管销量的回落无疑会对房价形成短期的压力，可放任土地市场的升温，未来的房价还能止住吗？

　　“整体来说，当下楼市量价均居于高位，而开发商的资金情况明显好于往年，在这种情况下调控楼市的难度明显加大。”在中原地产市场研究部总监张大伟看来，由于市场对政策的逐步消化，房地产企业对于后市依旧比较乐观，因此拿地力度未减。

　　此外，随着上半年的临近结束，在财政收入的压力下地方政府推地节奏也有所加快，许多地方政府对高价卖地的做法采取“乐观其成”甚至“推波助澜”的态度，从而进一步刺激土地市场成交持续活跃。而这些对于未来房地产市场的稳定与理性都不能说是好消息。

　　当然，也并非所有人都担心目前的地市会带热未来的楼市。

　　“‘地王’项目入市时，如果市场整体低迷，企业不赚钱甚至亏钱也要降价促销的情况比比皆是。”上海易居房地产市场研究院副院长杨红旭表示。

　　从拿地到卖房，之间的周期往往在两到三年，地价对房价的影响很难及时作用与显现。在杨红旭看来，目前土地市场对于房地产市场的影响更大程度上仍然是对普通购房者心理预期的影响。担心地价涨了，房价就会跟着涨，从而出现恐慌的入市心理。而实际上，决定房价和楼市走向的**根本因素仍旧是供需和政策基本面。“毕竟，看好后市，和后市实际如何变化是两回事。”