中国房地产市场的困兽斗

不经不觉，原来自己踏足中国房地产开发市场差不多有一个年头。从去年由一线城市带起来的商住楼市大旺，到紧接着中央推出的一系列调控楼市措施，如增加交易费用和税收、提高买房门坎和审查制度、减少贷款金额、限购令、提供大量保障房等等。。。可说是打压力度一个比一个沉重。

    然而，中国的房地产问题之复杂程度，就连温总理也一直为之头痛。现实是，自中央推出各项严厉措施以来，除了一线市场明显受压外，房地产市场却未有因此而大受打击，相反，个别二三线城市的房价更有稳步上扬之势。难怪**近就连中央都有计划把限购令延伸至个别二三线城市，予以回应市民诉求，继续出招打压房价。

    在市场上，国内外分别都有一批经济学家和政策分析**在为中国房地产市场把脉。普遍的经济学家都说由于政策打击了市民入市的刚性需求，更杜绝了大部份炒房者，而大量的保障房供应亦为楼市降温提供了有效的良方。他们认为房价之所以未能全面实时应声下跌只是药力还需要些时间发挥作用罢了，只要等到大部份房地产开发商资金链受困，房价便会下滑。

    相反，有政策分析**却说未来房价势难下跌，其主要原因是中国的地方政府对中央的打压楼市政策会采取不一样的态度。由于大部份地方政府的主要收入来源是靠卖地，有了卖地的收入，不只可以令与房地产相关的行业兴旺，政府也可以拿卖地的收入来投资各种基建项目，继而促进劳动市场的就业与消费，地方政府也能因此而交出可量化的政绩向中央交待。

    当然，以上**们的分析确实是现今中国房地产问题的成因之一，但我却有不同的看法。首先，大众可能都会认为作为房地产开发商肯定是非常暴利的行业，所以应该像温总理所说的那样，多流一点道德的血液，赚取较为合理的利润，让房价退回人民能接受的水平。但现实是，现在从事房地产开发可真没往日那么暴利，而且伴随而来的风险却不少。

    这边厢，中央拼命出招打压房价。那边厢，除了像万科那样的大型房地产开发商能继续舒适地生存外，其它的中小型房地产开发商确不好过。随着通货膨涨，往日可能只需每平米几百元的建筑原材料加上工人的工资成本，现在就连二三线城市都要接近 1600-2600 人民币 / 平米，如果再加上“位置一般”的地段所需约 2500 人民币 / 平米的买地费用，就差不多需要 4000-5000 人民币 / 平米的成本，还没算各种引伸的税项和“某些人员”的居间费用。

    还有，从“招拍挂”、“三通一平”到拿到房地产开发商所需的“五证”中的**后一证“预售证”，然后开始卖房，算起来资金回报周期**亦需要 2-3 年，若期间市场上有任何风吹草动，风险更是不言而喻。而且，所有关于房地产行业的银行贷款难已不在话下，就连以往愿意带资兴建房屋的承建商，现在很多都不只不愿意带资兴建，有的甚至需要和他们每月、每季度或每工程量来结款，大大增加了开发商的资金周转压力。

    其实，我认为要解决市民买房难及由此引起的经济问题可以使用以下方法。首先，增加地方政府每年的商住用地指标以增加房屋供应量，尤其是在大部份土地设限制必须建小户型的指标，然后放宽银行对房地产行业的相关贷款及减低对房地产行业的相关税项，**后也是**为重要的就是降低成为房地产开发商的门坎。我想，增加商住用地供应来抑制房价应该不难理解，而放宽贷款和减税都是为了相关成本不用转嫁到购房者身上。

    然后，**为重要的就是降低成为房地产开发商的门坎。很多人都会认为中央下了指标给到地方政府，卖地便应该是利伯维尔场上的公平竞价，但现实是央企或当地一些与地方政府有关系的房地产开发商，由于人脉丰厚，可用优惠价向地方政府取得贵重地皮，又因其不会倒闭及人脉关系，可轻易取得内地银行的信贷，以此形成寡头垄断。

    若果，中央能取缔它们这一特权，让价格更透明和具竞争性，然后再加以上述方案作配合，我相信很多已积累一定资本的承建商若能同时加入战团，到时房屋供应量大增，建房的相关成本下降，房价便能自然调节到合理的水平。刚好与之相反，现在基于限购令令真实需求被压抑，大部份开发商因得不到指标及贷款，根本无力开发市场，持有多套物业的市民对市场普遍存在观望的态度，令市场上的供应越趋短缺，从而导致真实的供需关系不能正常反映。

    当然，我们不得不承认，房子除了有其居住用途之外，它的投资价值并不能抹杀掉，地段好的楼房更是稀缺资源，被炒卖亦是无可避免。尤其在资金泛滥的今天，财政出现问题的欧美国家都纷纷采用量化宽松的货币政策。在此情况下，人们一般都会转持资产，而当中上升得较快的资产莫过于存在两大特性包括“不可再生”及“无可取代”的稀缺资源。

    就如，毕加索的名画、乾隆皇帝的龙袍、人流极旺的商铺地段。像这些土地、名画、古董及黄金等都是“不可再生”及“无可取代”的例子。其实，若中央政府真要为民施政，更应该取消限购令和让房地产市场自行调节。过去，中央曾经号召企业到西部大开发，都得不到积极响应，但当沿海地区的房价及伴随而来的各项开支都涨了上去后，令很多企业无法再以低成本继续生存。

    结果，即使企业再不愿意，也得在市场的压力下谋求转型，像劳动密集型的制造业只好转移阵地到内陆地区去继续经营，而留下来的只好转型从事增值能力较高的服务行业。而且，当沿海地区的房价涨得太快时，亦会增加开发商的风险，从而令它们更有兴趣到内陆去开发。其实，投资房地产与炒房者也有其一定作用，沿海地区的人口不断增长，对于新迁入的人口，对他们来说租房市场可能更为重要。

    然而，实施限购令后，由于有能力投资多套住房的人并不能持有多个物业，变相会限制了租房市场上的供应，导致租金上升。在没有足够的保障房供应的情况下，反而增加了低收入人士的生活成本，继而影响了他们的生活质量。当然，地方政府不能让城市中的 key worker 如医生、消防员、**等，因收入不高，而受到房价等生活因素的影响，因为他们是肩负着城市中 infrastructure 能正常运作的责任，所以得让他们在住房及生活上有所保障。

    但是，政府并没有义务协助每名市民不管他们有否付出过都能在北京或上海买一套房，继而人为地把房价压低，这样做未必对经济有好处。而且，房地产始终是中国人**为信任的投资工具，房价除了反映购房者的承担能力之外，还反映了他们的投资偏好与资金流向，当经济好时，流进房地产的资金会随之而增加，反之，资金会从房地产市场中撤走，就如局势不稳时，人们普遍会选择放弃持有不动产。所以，中央正视房地产市场的本质问题确实是刻不容缓，就好像**近出台涉及房地产产权分配问题的婚姻法也备受争议。

    老实说，我认为既然已经成为夫妻，作为一个男人，干脆在买房时直接只写女方的名字好了，这样做除了能表达信任及爱意外，更免得若有一天真那么不幸要离婚时，为了房子怎么分还得打官师，多伤感情。若离婚是因为自己要离开，房子归对方你也比较心安理得，若是对方要离开，如果你连将来为自己买第二套房的能力都没有，也难怪对方要离开。若真是对方对你不起，也当是为自己的眼光卖单好了，说不定因此还能把你的潜能迫出来成就一番事业呢。就像小时候的我因为家里有钱，所以像个少爷般好吃懒做，但当 97 年金融风暴把我家卷起变得所剩无几时，我才突然觉悟发奋，所以有时候经历不幸也不一定是件坏事儿！（来源：子辰的博客）（原创）