开发商钱袋子吃紧 多地房价有望下降

在中央政府释放出将继续打击房地产投机信号的背景下，我们预期近期楼市销售不振的局面将会在第四季度持续，很多城市房价将会下降10%~20%。’渣打银行大中华区研究主管王志浩称。

    王志浩刚刚领衔完成了’渣打银行第三次中国房地产开发企业调研’。此项调查在石家庄、成都、中山等6座二三线城市进行。参与调研的30家房地产开发企业为这些城市的中小规模开发商。他们有意避开了全国性大规模房地产开发企业。

    ’中国房地产市场正经历下行风险，但仍未崩溃，情况还不算太糟。这是我们在此次中国内地房地产开发企业调研之后得出的一个主要结论。’王志浩表示。

    库存问题集中在二线城市

    2010年11月，当渣打询问开发商是否推迟销售计划时，几乎所有开发商都回答无此打算。然而如今，仅仅时隔几个月，就有10家开发商表示销售计划确实延后了。

    王志浩认为，有些因素让开发商不能放慢建设步伐。这些因素包括现金流的需求、对外展示收入和利润增长的需要等等。大多数开发商的想法似乎都是拿地、开发和销售，将资金’锁定’在土地上只是少数开发商的做法。

    询问过去3个月的销量时，13家开发商称，业界同行的销售状况一直不佳，12家表示还可以，只有7家表示业绩很好。

    限购政策正在发挥威力。19家开发商称，此政策极大地打击了其销售业绩，8家开发商称尽管受到一些影响，但销售仍然强劲，只有3家开发商认为限购令没有造成任何影响。

    供给不减，销售不畅，库存问题趋于严重。在接受调查的30家开发商中，18家认为本地区开发商的未售住宅超出了今年年初的预期。三分之二的受访者预计，今年的销量将低于去年。房地产商们预测销量将比2010年平均下降20%。

    渣打研究团队通过土地出让收入预测，截至今年末35个主要城市新房库存大约为3700万平方米，相当于7个月的销量。事实上，全国范围内，库存在2010年三季度末转为正值，并从那时起开始增加。当前库存水平已大约相当于3个月的销量，大致与2008、2009年房地产市场陷入低谷时持平。

    各地库存程度有所差异。库存问题集中在二线城市。

    

    库存上行，新房价格将下行

    库存上升应促使开发商降低销售价格。目前购房给现金返还、免费车位及家具购物券等优惠手段已经较为普遍。据报道，部分开发商已开始降价销售，降价幅度大约在5%，不过主要集中在一些没有早期销售的楼盘（否则降价会招致已购买该项目前期楼盘业主的不满）。

    在渣打的调研中，只有7家开发商表示，在过去6个月中，其所在城市的新建住房价格下降了。10家表示价格持平，13家称价格上涨了1%~10%。

    在二手房市场上，有半数受访的开发商称，他们所在城市的房价没有发生变化，8家表示价格上涨了1%~10%，而只有4家说价格出现了适度下降。