2011年房价震荡下行概率较大

【本文摘要】2011年，我国房地产市场的调控政策会以保持连续性为主，尤其是房价还没有出现大幅下滑的情况下，政府没有理由放松当前的政策。由于很多政策具有一定的时滞性，政府也会谨慎出台新的更严厉的政策，以防止出现政策的叠加效应，但是不排除如果房价出现反弹，会出台更严厉的政策措施的可能。只要政策方向不出现逆转，2011年房地产价格整体震荡向下的概率较大。

    多因素制约房价上行空间 楼市“软着陆”效果仍需巩固

    我国房地产市场在经历全球金融危机影响的**调整期后，2009年二季度开始**升温，直到2010年**季度一直保持供销两旺、价格**上升的态势，房地产泡沫成分越来越严重，已严重影响经济和社会稳定。以至于2010年上半年中央密集出台调控措施，抑制房地产价格上升的势头，使过热的房地产市场有所降温。

    “史上**严厉”调控收效几何

    1．房地产开发投资依然保持高位

    2010年1-11月，房地产开发企业累计完成开发投资42697.33亿元，同比增长36.5%。其中完成住宅投资30021.63亿元，同比增长34.2%。分地区看，东部地区的同比增速高出全国同比增速1.3个百分点，中部地区低于全国3.4个百分点，西部地区与全国增速基本持平。全国除了西藏是**的负增长外，其他各省都保持在2位数以上的增幅，其中同比增速**的是福建，为66.2%，其后为海南64%、宁夏56.4%；住宅投资同比增速**的是北京，高达84.4%，其后为海南61%、广西53.8%。

    2．商品房销售增速总体呈降温状态

    2010年1-11月全国商品房销售面积达82541.27万平方米，同比增长9.8%，虽然相对1-10月上升了0.7个百分点，但是仍然保持在10%以下，而1-6月之前一直是两位数以上增速。而住宅销售面积达74056.52万平方米，同比增速7.4%，而1-6月都保持在两位数以上的增速。商品房销售额1-11月达到42277.89亿元，同比增长17.50%，而1-6月同比都在25%以上，1-11月商品住宅的销售额35679.48亿元，同比增长12.80%，而1-6月同比都在20%以上。从分地区看，1-11月销售面积增速**的前三位依次是海南70.1%、河北64.9%、吉林39%，而销售面积出现大幅下跌的前三位依次是西藏-71.3%、上海-41.5%、北京-31.1%。销售额同比增幅位列全国前三位的分别是海南135.6%、河北79.9%、青海67.9%，而居全国后三位的依次是西藏-64.8%、上海-41.5%、北京-31.1%。在销售面积和销售额增长上都呈现出中部地区增长**，其次是西部地区和全国平均水平，而东部地区增长**慢。

    3．房地产销售价格指数逐月降低

    2010年，房地产销售价格指数前4个月逐渐递增，从5月份开始逐月下降，到11月份已经从4月份113.80下降到11月份的108.30。住宅销售价格指数也呈现出相同的走势，住宅销售价格指数从4月份的115.40逐月下降到11月的109.30。二手房和二手住宅的销售价格也呈现出相似的走势，二手房销售价格指数从4月109.9的高点后逐月下降到11月的105.60，二手住宅销售价格指数从4月的110.50逐月下降到11月份的105.60。

    4．房地产商资金压力加大

    2010年1-11月房地产商开发资金来源63219.86亿元，同比增长 31.20%，基本是从2月份以来增速逐月降低。在1-11月开发资金中国内贷款11245.08亿元，同比增长25%，增幅逐月放缓；自筹资金23806.23亿元，增长49.6%，同比增速波动幅度不大。外资655.83亿元，同比增长59%，而且同比逐月**增加。其他资金27512.71亿元，增长20.4%，而在年初的2月份这一同比高达111.9%，而其他资金中主要包括定金、预收款和个人按揭贷款，反映出销售放缓下这部分资金一直呈现逐月下降趋势。显示信贷收紧和销售放缓后开发商资金压力加大。