2011年房价震荡下行概率较大

房地产投资将继续保持稳步增长趋势

    虽然房地产市场在2010年遭到国家严厉的宏观调控，但是，由于房地产市场需求的依然旺盛和房地产市场仍具有的较大利润空间，可以预计2011年房地产市场投资仍然会保持稳步增长趋势。虽然2009年房地产开发企业土地购置面积为31906万平方米，同比下降了8.9%，但是2010年1-8月全国地产开发企业完成土地购置面积25691万平方米，同比增长37.9%。而国土资源部对闲置土地的清理也会促使开发商加快对前期土地的开发速度。虽然在严厉的宏观调控下，一部分中小企业的开发资金会受到影响，同时，随着去年10月20日央行开始加息，我国可能步入加息周期，对今年的房地产开发投资都会形成一定的负面影响，但是保障性住房投资的加大能有效弥补这部分投资的下降，中央已经计划今年投资保障性住房1000万套，而2010年只有580万套。预计2011年房地产开发投资将会保持在20%以上。

    房地产价格震荡下行概率较大

    除了政策对房价上涨的坚决遏制外，从供需关系看房价也不具备大幅向上的可能。2009年下半年房地产投资增长26.2%，新开工面积增加6.75亿平方米，同比增长53.0%，而2010年上半年房地产开发投资同比增长38.1%，房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%。这一时期的投资和新开工面积都对2011年形成较强的供给。而在需求方面，由于对2套房及以上的信贷控制还非常严格，能够继续有效遏制非自住需求，同时，2010年保障性住房大规模建设，全年开工建筑面积将达1.68亿平方米，将分流商品房市场的一部分刚性需求。中央对保障性住房的大量建造也大大降低市场对房价上涨的预期。因此，只要政策方向不出现逆转，2011年房地产价格整体震荡向下的概率较大。

    房地产市场结构更趋合理

    2010年1月的“国十一条”明确将加大对保障性安居工程建设的支持力度，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。2010年4月份的“新国十条” 要求地方政府建立考核问责机制，明确住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制；明确要求各地要确定保障性住房建设数量和比例，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70％，并优先保证供应，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应；要确保2010年完成建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。这些将形成对2011年房地产市场强有力的供给，并使房地产市场结构更趋合理。

    着眼长远 房地产调控应构建长效机制

    我国房地产宏观调控应该转向长效机制的建设，主要依靠税收、信贷等经济和法律的手段，使房地产调控成为一种机制化，尽量避免行政手段对房地产市场短期造成过强的冲击。对于我国的房地产市场，提出以下对策建议：

    1．加大有效供给

    一切市场的根本问题不外乎供给与需求的平衡问题，房地产市场也不例外，要想有效抑制过快增长的房价，必须积极增加有效住房供给，要充分考虑普通居民的生活成本和居住成本，重点保证中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的供给，严格执行“新国十条”关于保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%并优先保证供应的规定。根据住房供求和房价运行情况，科学合理地调节房地产用地供应量，把土地供应作为对房地产市场调控的重要手段。对于住房供应紧张、房价偏高、上涨偏快的城市，要适度增加住房建设用地供应总量，并积极探索一线城市城乡结合部集体土地的供给机制。