[本文摘要]房地产,作为上关国计、下关民生的关键产业,在今年成为政策调控的重点领域。对比今年调控之初至11月的商品住宅整体成交数据,可以看出,房价虽仍在上涨,但涨幅已开始回落。
“结构性”调整
今年,北京房价一直处于有涨有跌的浮动过程中,不过这些都被专业人士冠以“结构性”的前缀。
今年的调控从4月底开始。
据亚豪机构提供的数据,在北京今年3月开盘的38个项目整体实际成交均价达到了24287元/平方米。今年4月,成交均价为22493元/平方米,在调控后一个月,5月成交均价下滑至18561元/平方米。这主要是,开发商在调控后的供应结构出现变化。亚豪机构相关负责人表示,这种结构性的下滑,因为城区价格较高的房源成交量占比有所下降,而郊区县价格较低的房源成交量占比相应抬升,从而拉低了整体均价。
这种供应格局一直延续,进入传统旺季9月,从价格水平来看,当月开盘的34个项目,整体开盘均价为21086元/平米,与前几个月相比,又出现了明显的下降,比新政后的数月,开盘价格均维持在23000元/平米以上有所回调。但这依旧是由于调控下,很多符合刚性需求的郊区低价盘相对加速入市,而高端盘销售缓慢造成的结构性下调。
刚刚结束的11月,北京商品住宅成交均价为21735元/平米,环比上涨了8.2%。透过数据不难看出,10个超过3万元以上的楼盘入市再度拉升了成交均价。对比调控一头一尾的成交均价数据,整体房价的变化,在结构性的释义下,变化并不明显。
“国N条”下的房价
伴随调控政策的房价涨跌多年来一直在延续,有路径可循。中国房地产学会副会长陈国强表示,从2003年开始,房地产业遇到了多轮政策调控,房价总体趋势在2007年和2009年都出现高点,而2008年受到金融危机大势的影响之后,房地产遇到了政策转向,价格在2009年上涨。
据记者了解,房地产调控从2003年业内耳熟能详的121号文件就已经拉开序幕。当年6月13日,中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,意图是通过调控把住信贷、土地两个闸门,以降低房价。
到了2005年,房价上涨成为了“两会”热门话题之一。一个月之后,“国八条”祭出。到2006年初,房价继续一路上涨。“国八条”出台的一周年,2006年5月17日,促进房地产业健康发展的六项措施出台———这部“国六条”延续“国八条”的调控思想,但偏重于“结构调整”。此后,国土、金融、税收、建设等九部委的“国15条细则”等多个文件陆续出台。
在房地产调控措施及金融危机的影响下,房价涨幅在2008年出现了明显的下降。
2008年年初,货币政策从“适度从紧”改为“从紧”。受内外环境的影响,房地产投资迅速减少,房地产市场进入观望状态,成交量日减,房价也有所下降。
2008年下半年,随着金融危机的影响扩大,贷款利率和准备金率“双率”齐降,货币政策再度从“从紧”向“适度宽松”转变。2009年,中国楼市迅速地走出低迷,房价持续攀高。
2009年年底,为遏制房价过快上涨,“国四条”出台,各部委陆续出台调控细节,力求稳定房价。
2010年4月27日,**发布了《**关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国十条”),被称为“史上**严厉的调控政策”。
本版采写/本报记者 张晓蕊
**观点
中国房地产学会副会长陈国强
不能单以“房价”论调控
很多购房人都表示,调控政策密集出台,自己感觉到房价并没有降多少。其实,房价并不能当成调控的**评判指标,比如调控后的成交量一直在下降,土地市场趋于理性,供应模式、结构等都是评价调控的指标。调控后,开发商也很清楚自己身处的环境,不同企业都有不同的应对策略。
单从房价来看,我们一般说的都是成交均价,但是房地产的地域性很强,又受到整体经济环境和内外部因素的影响。不同区域的表现都是不同的。今年,通州地区之前透支的涨幅回落,而一些新开盘区域如房山、大兴等等低价开盘入市也是调控效果。
年底,一些城市的限购政策将到期,这是今年调控政策组合拳的其中一个,但是应该说是一个临时政策,有一定的局限性。首先这样的政策对上海、北京这样的一线城市影响有,但有限。在这些全国性城市,有很多购买力十足的人,有全款支付的能力。此外,这种政策还挤出了很多本没有刚性需求,但是面对政策有些恐慌的购房人,害怕在更多的政策叠加下,以后买不了房,加紧入市。我个人认为,限购这样的政策在北京还会延续。
房地产行业的情况相较于其他行业更为复杂,在目前通胀预期的局面下,调控难度显得更大。房产被很多老百姓认为是可以抵御通货膨胀的产品,这一点在现实中无法否认。这也是调控下,有些城市依旧量价齐升的原因之一。很多人在通胀预期下,把资金投向房产,这使得房产保值的投资属性明显。
购房者说等不了了
朱小姐从毕业起就开始在北京工作、生活,至今已有7年。今年7月,朱小姐在南三环买了一套房子。
新京报:为什么在今年这个调控年买房子,怎么下决心出手买房的?
朱小姐:因为是刚性需求啊。来北京这么多年一直租房子,2008年年底受到金融危机影响,房价有下降的趋势,2009年年初我们就开始看房子,但是总是期待再等等、再降降,一直就没下决心,之后又一路涨起来了。当初看的有些房子卖1.8万元,现在都3万多了。但是因为我们要结婚,所以今年8月咬牙买了一套。
新京报:有了房子后,你的生活有什么变化了吗?
朱小姐:工作7年,现在相当于一贫如洗了,没有存款,为了交首付还借了点钱。我们的月供8000块钱,虽然是两个人,但是负担也挺重的,不可能说一方不工作。不过有个房子,感觉安定点。
新京报:调控年买房子,不怕房价下跌吗?
朱小姐:买房的时候2.4万一平米,觉得虽然是城南,但是三环地带再降也有底线,我们当时合计了,因为是自住,降到2万左右一平米也能接受,但是再低情感上就很难忍受了。
今年调控年,这个小区后期开盘价格低于年初的一期开盘,也有业主闹事。每平米降了2000多,虽然产品不大一样,但是还是降了点。不过我们自住,就不考虑这么多了,至少通货膨胀预期下保值了,不然以后更买不起了。
■ 应对举措
11月3日:住建部等通知,禁用公积金贷款投机性购房。
9月29日:多部委出台巩固房地产市场调控成果措施。
4月17日:“新国十条”出台。**发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。通知要求遏制房价过快上涨,实行更为严格的差别化住房信贷政策。
4月15日:**提出,贷款买二套房首付不得低于50%。
4月11日:银监会提出,银行不得对投机投资购房贷款。
(来源:新京报)