地产股：小喜楼市反弹 大愁调控加码

　在僵持了数月后，楼市成交量正随着“金九银十”的到来而逐渐恢复，8月份一二线城市成交量逐步反弹。受此刺激，地产股蠢蠢欲动，试图上攻。不料调控可能加码的迹象随之再次显现，地产股闻风变色，立马又陷疲软境地。调控加码已成多头**的“心病”。

　　如果房价仍然桀骜不从，那么政府可能打出房产税、房贷政策和预售款管理等一系列调控加码的“牌”，每打一张牌，对市场神经都是重大考验。

　　三套房限贷如同“炸弹”

　　除了房产税外，在抑制投资投机性需求的措施中，以三套房限贷为首的房地产信贷也是调控的利器之一。相比千呼万唤仍难觅踪影的房产税，三套房限贷政策自调控初始便已提出，并且随着调控的深入，哪里泡沫大，政府就可以往哪里打，可说是调控牌中的“炸弹”。

　　早在4月份出台的“国十条”中，就已经要求执行严格的差别化住房信贷政策。其中规定，对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

　　在此后陆续出台的各地方版楼市调控政策中，北京、深圳和青岛等地都对三套房贷款问题做出了规定。相比之下，随后出台的广州、重庆等地的楼市细则却并没有对此明确。

　　随着调控政策的深入，8月份监管机构通知商业银行暂停对京、沪、深、杭、渝等地提供三套及以上住房的按揭贷款，明确要求商业银行将第三套房审批权限上收到总行，并要求对第三套房贷严格执行政策。对于未叫停的地区，第三套房的首付要提高至六成、利率上浮50%以上。

　　从目前各大银行的执行情况来看，对于三套房贷的审批依然从紧。据了解，大部分银行都表示，原则上不再发放三套房贷。而对于那些没有明确叫停三套房贷业务的银行，首付比例和利率水平也足够叫人“望而却步”，普遍将首付提高至六七成，利率上浮50%。

　　“目前除了在利率和首付比例上对三套房进行了严格限定外，对于客户资质的要求以及贷款的审批过程也非常严格，有时候还要看银行的信贷规模。”一位银行信贷经理表示。

　　从三套房贷款政策的发展不难看出，尽管银监会并没有明确对三套房贷款一刀切式地叫停，对商业银行的要求中仍有“根据风险状况”这一“机动”条件，但是各家银行对于三套房贷款的政策已经谨慎。中行、工行、农行等国有银行早已全面停止三套房贷款，而中信、招行等商业银行也开始从各网点上逐步落实。限制三套房贷款的区域正从北京等一线城市逐步扩大到更多区域。一位地产业内人士指出，三套房贷叫停除了收紧地产资金外，更重要的是表明了政府对打击投资投机性购房的决心，传达出资金链收紧的信号。“对于房地产这个资金密集型的行业来说，资金一旦被冻结所受的打击将是致命的。三套房贷全面叫停后，还有二套房贷、首套房贷这么多可调控的空间，利率和首付比例的任何调整都对资金链产生直接影响，这也是市场的担心所在。”该人士坦言。

　　事实上，在三套房贷逐渐“退出舞台”的同时，银行对于房地产信贷的谨慎态度正不断加码。近期，不少银行出面澄清了开发贷停贷的传言，但却并未否认对于开发贷的谨慎态度。

　　显然，无论是对于消费端的个人房贷，还是面向开发商的商业贷款，资金层面的调控已经成为地产政策的“狠牌”之一。

　　近期，北京市昌平区发生一起行政诉讼，获得限价商品房购买资格且正在选房的家庭，签合同前被住房保障部门“紧急”取消购房资格，且5年内不得再次申请。该家庭对此不服，起诉昌平区昌平住建委。从该案件可以看出，目前，我国主要城市在保障房购买人群的甄别、遴选和资格审核方面，依然存在较大疏漏，其背后的分配制度急需进一步完善。

　　从案件本身看，被取消限价房购买资格的家庭在“表面上”确实符合条件。申购家庭名下无房产，但其父母在两次拆迁中，已经获得回迁房，且拥有的实际住房面积超标。从北京市确定的保障房申购条件看，申购者的主张是成立的，但是，却不符合“保障房应当用以保障真正需要保障群体”的原则。这从另一个角度说明，目前，保障房分配制度存在急需改进的地方。

　　一直以来，我国在保障房分配过程中存在诸多问题，从而使得这一公共产品成为了少数权力掌控者牟利的工具。从经济适用房到限价房，有相当一部分房源并没有针对中低收入阶层发售，而是被“有关系的人”获得，并在今后的几年内被加价后销售获利。在不少经济适用房小区内，奔驰、宝马等豪车屡见不鲜，其中反映出保障房分配中的诸多漏洞。

　　而作为拉动内需和调控高房价的重要手段，保障房建设从2008年开始全面提速。单是2010年，中央计划投资近6000亿元，完成的保障性住房和棚户区改造等住房将达到580万套。随着各地保障房建设计划的启动，保障房如何公正、公平地分配给真正需要的人群，也成为各地住房建设主管部门面临的主要问题。　业内人士指出，好的政策也需要好的配套措施。如果信息不透明、政府监管乏力，那么，今后的保障房可能陷入种种误区。目前，关于经济适用房、限价房等产品的购买资格问题，不同城市有不同的门槛，有的是按照户籍和收入水平框定，有的则按照家庭人均现有住房面积来衡量，无论是采用哪一种标准，都必须有**的社会信息系统做支撑。

　　因此，**建议，地方政府应建立市民收入水平、资产价值和现有住房面积的信息库，并建立相应的核查制度。除此之外，为了实现房源的合理供给，保障房的建设和销售应该分开，开发商在建好保障房之后，应以政府限价转交给地方政府，政府或政府指定的机构根据申购者的充分信息资料加以甄别，并通过公示等措施加强社会监督。

　　另外，限价房和经济适用房的立项、开发、建设和销售等环节都应设立配套的问责制度以及追溯惩戒制度，无论哪个环节出了问题，政府和司法**都应追究相关人士的行政或法律责任。对于伪造资格骗购保障房的人士，也应当通过法律程序回购其保障房，并追究相应责任。

　　继房地产贷款收紧后，商品房的预售款监管也被提上日程。8月中旬，北京市宣布将加强对开发商预售款的监管力度，并制定相应的商品房预售资金监督管理办法。显然，对于目前尚无预售款监管的大多数开发商来说，一旦新办法开始执行，资金压力将会陡增。

　　实际上，此前住建部等主管部门曾不止一次地在相关文件中提及要加强预售款的监管，除北京外，深圳、西安和青岛等地也在酝酿启动预售资金的监管新政。显然，对于预售款的监管也是未来的政策落脚点之一。

　　SOHO中国董事长潘石屹就表示，针对住建部出台的对预售收入监管的办法，各城市的细则和具体政策都在相继出台，一般房地产企业的运行资金中有超过50%来自预售收入，对预售收入的监管、分阶段放款，是把开发商的“活钱变成了死钱”。

　　此外，从国土部公开闲置地“黑名单”的行为也能够看出，监管层对于长期拖欠土地出让金的开发商已经开始“动真格”。除了收回土地外，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查，土地闲置和地产融资之间也开始建立联系。拥有闲置土地的开发商将在银行贷款上受到更多限制。

　　业内人士指出，除了已经出台的政策外，还有很多政策存在收紧的空间，例如土地增值税、限外令等。这些政策的变化和实施都有可能成为未来调控的手段。

　　商办物业投资基金高和投资日前顺利退出北京中莎广场。通过“资本精装修”，高和投资以超过七成的溢价率完成了其运作项目的整体销售，而项目的投资客户主要是来自于山西和内蒙古的安全性资本。

　　2010年4月底，高和投资以2万多元/平方米的价格整体收购琨莎中心二期写字楼和底商，并更名为中莎广场。这也是今年民间资本对商办物业的**次整体收购。随后，高和投资对该商办物业进行整体设计，设定进入门槛和运营标准，甄别和寻找品质较高的租户，**后带租约出售。数据显示，中莎广场销售均价达3.5万元/平方米。高和投资将这一过程称为“资本精装修”。

　　高和投资董事长苏鑫表示，“在住宅市场受调控影响较大的情况下，民间资本开始投向商业地产。而购买商办物业的主要是安全性资本，他们购买不动产的目的，不是炒高房价，**投机，而是长期持有，赚取稳定租金回报。”据介绍，中莎广场的客户主要来自于山西和内蒙古，另外，还包括伊朗大使馆等境外机构。而荷兰、日本等多个国家使馆或驻外机构则签订意向租赁合同。

　　清盘中莎广场后，高和投资已准备接手下一个商业地产项目。其投资额度将远超过中莎广场；而高和投资下一步则将设立一只数亿元规模的封闭基金，专注于投资北京市场的商办物业。

　　值得注意的是，A股的金地集团（600383）和招商地产（000024）排名在前10强之外，仅排名12和13位。

　　在今年出台的“史上**严”调控政策的影响下，上市房企的半年报成绩受到特别关注。这次“中考”，A股112家（剔除变更主营业务的ST兴业（600603））上市房企销售1201亿元，较去年同期上涨30.80%。

　　值得一提的是，在H股上市的中国海外和绿城中国已经超越A股的保利地产（600048），成为第二集团主力。沪深港三地房企销售额10强中，港股企业霸占8席，A股仅万科和保利跻身其中。

　　虽然A股112家上市房企业绩普遍不错，尤其以万科为首的“万保金招”传统四强更是全方位**。四大房企上半年营业总收入分别为167.66亿元、112.44亿元、87.45亿元和69.81亿元，共计437.36亿元，占全部112家上市房企总收入的36.41%；净利润分别为28.12亿元、16.27亿元、12.28亿元和10.50亿元，总计达到67.17亿元，占全部112家上市房企的41.62%。

　　上半年，A股市场共有28家房企的营业总收入超过10亿元，但净利润超过10亿元的仅有“万保金招”这4家房企。

　　虽然四大房企上半年均实现营业收入和营业利润大幅上涨，但其销售面积却呈现两升两降格局。万科、保利销售面积和销售金额均有增长，但金地和招商地产却出现销售金额和销售面积大幅下降。

　　非上市房企依然“凶猛”。中国房产信息集团联合中国房地产测评中心提供数据显示，绿地集团上半年销售额达207亿元，而大连万达集团上半年销售额高达362亿元，创22年来历史新高，同比增长超过200%，销售额仅次于万科。业内认为，如果楼市今后出现价量齐涨，或者房价不再下降而成交量大幅反弹的情况，则房地产调控政策必然加码，之前传闻中的种种措施可能变成现实。而各种传闻的调控政策之中，房产税无疑是政府手握的**有杀伤力的武器，可说是调控牌中的“**”。

　　自5月31日国家发改委发布《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》中提出“逐步推进房产税改革”之后，房产税的说法便取代物业税成为悬在房地产业头上的“达摩克利斯”之剑，随时左右着市场的心理和房地产板块的行情。

　　发改委财政金融司司长徐林8月24日提出，我国计划实施一系列税收体制改革，包括推进房产税改革。8月25日，此前有意上攻的房地产板块便应声下挫，带领大盘大幅下行，足可见房产税的“杀伤力”。

　　房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税，其实质同“物业税”相同，同样是对住房保有环节的征税。

　　市场多头对于房产税的畏惧主要来自于：征收房产税之后，投资、投机需求将被大幅压缩，甚至改善型需求都会受到一定影响，这可能打破目前的供需平衡，价格或许下跌。

　　房产税归根结底还是对于投资需求的压制，而这种压制比起目前众多短期抑制投资性需求的政策而言无疑更为深远和有效。

　　当前，国内尤其是一、二线城市的投机、投资性住房占比节节升高，而不时曝出的空置房传言尽管并未得到证实，但空置房的大量存在已是不争的事实。

　　**经济学家樊纲表示，空置房的存在，是由于没有房产税。中国房地产市场要实现长期稳定发展，应该借此次调控进行改革。改革要从两方面入手。首先从需求角度，需求方**的制度缺陷是没有房产税；其次从供给来看，应该提高土地利用率、提高土地容积率。

　　此外，有业内人士指出，房产税改革的一个重要目标是，将房产税逐步培育成地方政府财政收入的支柱税源这也将厘清中央与地方财政关系，抑制因为扭曲的土地财政所带来的短期投资行为，因为，相较土地财政而言，房产税将能为地方政府带来更为持续稳定的税收收入。

　　当前一线城市土地储备不足、二三线城市也面临用地紧张，土地财政的持续性令人担忧，这也成为各地方政府并不反对推行房产税的重要原因。而这加剧了市场多头对房产税的担忧。（于萍 王锦）