保障房元年：开发商各显神通 竞争激烈

一边是一线城市的房价依旧坚挺，一边是房租的逆势暴涨，在高房价和房租的夹缝中，众多的“无房族”把住房梦寄托在政府力推的保障性住房身上。

    保障性住房，正成为时下热门的话题。随着2010年580万套保障性住房政策的推出，保障性住房市场进入新的发展阶段。

    其实，自2007年8月以来，保障性住房建设被提到前所未有的高度。

    在今年的政府工作报告中，对于保障性住房建设的描述更是浓墨重彩。明确提出“要加大保障性住房建设和棚户区改造力度”，“加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施”。**的消息是，日前，住房和城乡建设部与各地方政府签订了2010年住房保障工作目标责任书，要求各地方政府确保完成2010年工作任务。

    从公司层面来看，笔者了解到，像远洋、万科等**房地产企业，也已经在保障性住房的开发建设方面有所行动。

    主流地产商

    加大保障性住房开发力度

    北京房地产市场或正迎来“变局”。

    先来看一组数据：2009年，北京市新开工建设和收购政策性住房925万平方米，竣工225万平方米。这一数字今年还将扩大，按照“两个50%”的目标，今年各类政策性住房用地占北京住宅供地的50%以上；新开工建设和收购各类政策性住房13.4万套，占全北京市住宅新开工套数的50%以上。

    这一政策背景下，笔者从远洋、万科、富力等多家房企获悉，开发商也正加强保障性住房的拿地以及建设力度。在市场焦点转向的情况下，保障性住房的品质也面临一场升级。

    业内人士称，房地产开发企业应当积极参与保障性住房建设，除了要配合国家政策、稳定市场价格外，还要在政府指导下，发挥专业能力，为切实解决困难家庭住房问题做贡献。

    作为全国**的房地产企业，远洋地产控股有限公司从2008年开始就积极参与政府保障性住房的开发建设工作。

    公司副总裁徐立对于**次进军保障性住房领域时的情景仍记忆犹新：2008年11月，远洋旗下的北京中联置地房地产开发有限公司通过招标，拿下管庄限价房项目用地，取名为“远洋·润园”，是当时北京市规模**的限价房项目之一。“压力肯定是有的，限价房的价格相对较低，如何施工才能保证不亏损，这笔账首先就要算。”徐立坦言，“不过，作为北京**房地产企业，承担社会责任的从远洋成立之初就长期存在，因此，远洋响应政府号召，义无反顾。”

    万科总裁郁亮曾在接受媒体采访时直言，未来中国的住宅体系包括政策性住房和商品房两大部分，而且政策性住房会有一个可观的比例，因此发展商必须主动参与这两大块的建设中来。万科管理层也曾表示，看好保障性住房建设与住房产业化的结合，将积极介入。今年的目标是以产业化方式建设100万平方米的保障性住房。

    招商地产董事长孙承铭也曾表示，公司会积极参与保障性住房建设，并已介入相关项目的开发及建设当中。

    保利地产2009年年报中，也明确提出公司将积极把握城镇化和保障性住房的发展机遇。

    除此之外，还有不少房企都在加大参建保障性住房的力度。今年5月，首开股份位于北京大兴区黄村镇的限价房项目——首开·康乃馨城正式动工；绿地集团今年也对产品结构进行了调整，保障房和现代服务业两类项目的比重将增至60%。

    业内人士表示，在楼市宏观调控的大背景之下，保障性住房对房企而言，虽然利润很低但却不失为一种安全策略。而这种房企加大保障房建设的趋势，也有利于房地产市场健康稳定发展，有助于房价早日回归理性。

    “商品房和保障性住房是一把双刃剑。建设保障性住房，对企业而言不需要承担市场的风险。”徐立表示，虽然商品房有比较高的利润，但同时也要承受更多的市场风险。

    特别是在市场低迷的情况下，要承担的压力可能会越来越大。但保障性用房就不需要承担市场风险，因为政府会给很多的绿色通道，审批环节也比较快。

    “远洋是国内保障性住房建设的**企业，十分关注并一如既往支持、响应各项政策规定，主动为保持房地产市场的价格稳定和促进房地产市场的健康发展，尽责任履义务始终紧密配合政府的政策安排。无论是在何种市场状况下，响应政府规定，积极投身保障房建设始终是远洋地产关注的重点，未雨绸缪，并非‘被动转投保障房市场’，更不是为了‘度过低迷期’，体现的是企业的责任感。”徐立称，下一步保障性住房的建设，公司将视政府的供地情况而定。  保障房项目

    要做到“低价不低质”

    如何将美好的设计蓝图变成宜居工程和精品工程，这是每一个品牌地产开发商所关注的产品品质问题。

    “在保障性住房项目的建设上，我们努力做到‘低价不低质’。”徐立说出这番话的时候，底气十足。

    事实也是如此。因为这是远洋的强项。

    “在目前国内保障房建设利益激励和风险分担机制尚不完善的状况下，企业综合实力无疑是政府选择企业承担保障房建设的出发点，远洋地产资信出众，资金量充足，品质**，这也正是政府选择远洋成为北京**保障房建设方的**原因。”徐立表示。

    远洋的责任付出也得到了政府部门的肯定。在北京市政府相关部门举行的2010年保障性住房工作会议上，公司旗下负责开发“远洋·润园”的北京中联置地房地产开发有限公司被授予“2009年政策性住房开发建设**单位”；今年4月份，朝阳区副区长李建海在润园视察时表示，到润园视察，是对远洋支持政府工程、积极参与朝阳区保障房建设的肯定和鼓励。他同时提出，希望远洋继续投入到政府的民生工程中去。

    除了远洋，其它**房企在这方面同样力争做到“低价不低质”。

    笔者从首开了解到，公司一直积极参与北京保障性住房建设，并开发过回龙观、通惠家园等大型经济适用房住宅区。而今年开工的两限房项目首开·康乃馨，定位为绿色宜居、环保节能、人性化健康社区，所有户型均为南北朝向，力求为居住者创造良好的居住环境与居住空间。

    在万科红狮家园工地开放日活动现场，业主们亲自检验了万科标准的保障房品质，并与万科工作人员就现场施工与产品细节进行了交流。通过与业主的有效沟通，有利于在随后的建设中改善业主的居住环境。

    保障性住房市场

    也要讲品牌

    随着政府不断加大对经济适用房、限价房等保障性住房的投入力度，参加保障性住房项目的建设正成为房地产企业避险的绝好去处。尤其是在商品房成交大幅下降的背景下，保障性住房周转速度快的特点就成了吸引开发商的**优势。

    业内**指出，虽然保障性住房利润率低，通常仅在3%左右，但在房地产宏观调控之下，不失为一个安全的经营模式。相对于普通商品房，保障性住房的建安成本较低，宣传和销售费用不高，可以很好地控制成本。更重要的是，保障性住房的周转速度快，能够加速开发商的资金周转，在当前房地产陷入僵局的情况下，无疑对开发商有很大的吸引力。

    以北京为例，根据北京市今年的住宅建设规划，将开工建设政策性保障住房13.4万户，各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。此外，今年北京市住宅用地供应总量为2500公顷，其中廉租房、公租房、经济适用房、限价房和定向安置房用地占到1250公顷。

    而从全国范围来看，根据规划，2010年我国将建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套，改造农村危房120万户。  保障性住房建设任务艰巨。

    对开发商来说，**发展的保障性住房无疑是个巨大的市场。但是，“蛋糕”虽大，如果没有政策支持显然也是不可持续的。

    现阶段，开发商仍然是保障性住房建设的主体。如何真正鼓励开发商的建设热情，确保开发商真正投入到保障房的建设中去，将是保障性住房建设目标能否顺利实现的关键。

    徐立表示，在国外，保障性住房建设往往在利率等方面享受相关优惠，我国如何在制度设计上鼓励房地产企业参与保障性住房建设的积极性还需要继续探索。

    业内**指出，保障房建设除需要大量资金投入，还需要政府提供优惠的推地政策，并对建设前期的征地、拆迁进行支持。除此之外，关键还要有相应的配套措施，包括激励机制和风险分担机制，在保持政府投资力度不变的前提下，鼓励和支持民间资本进入。

    中金公司白宏炜认为，保障房将是商品房市场的重要补充，其对商品房市场冲击十分有限，原因在于其对应的30%的中低收入人群，与商品房对应的中高收入人群没有重合；相反，保障性住房有规模的推出有利于减少政府对商品房市场的过度干预。

    他建议，保障性住房应考虑区域差异以大城市为主，一线城市保障性住房比例可以升至50%以上，经济适用房和限价房为主；而三四线城市经济政府性住房比例可降低至30%以下，甚至更低。

    业内人士指出，企业通过自身努力，在履行社会责任的同时，也为大规模的保障性住房建设积累了大量有重要参考意义的经验。政府应从这些项目的实施过程中总结经验，并在今后的政策推广中不断完善保障性住房建设的规范和标准。