潘石屹欲在上海复制“SOHO模式”

 “商业模式成功与否，一个是看你赚的钱多还是少；另一个是看企业得了‘病’之后，还能不能存活下去，”对于后者，SOHO中国（00410.HK）董事长潘石屹(博客)认为，金融危机期间，SOHO从财务状况到项目的出租率都不错。言下之意，SOHO模式算是经得起考验。

    在北京前门大街的CapitalM餐厅，潘石屹接受了本报记者的采访。当前，SOHO模式的未来出路，是摆在潘石屹面前的一大考题。

    正如在2007年SOHO中国在香港上市时，其保荐人高盛所言：这不是一家普通的地产公司；这是一个没有多少土地储备，但却能持续创造高利润的公司。SOHO通过**滚动开发、以“鸡蛋换粮票”协议转让方式拿地或者收购项目、物业主要销售给富裕个人投资者等方式，使其始终保持**回笼现金、保持财务状况和高利润率的发展模式，俗称“SOHO模式”。

    问题在于，随着北京市场的饱和，SOHO模式亟须另一个复制地。

    上海，下一个出口

    潘石屹直言，目前国内适合发展SOHO模式的城市只有北京和上海，而目前，北京市场的饱和度已较高，因此，未来SOHO的投资和发展重点将会向上海倾斜。

    今年8月，SOHO**次踏出北京，向上海进军，以24.5亿元接盘了摩根士丹利持有的东海广场。

    问题是，潘石屹如何盘活这个“上海**烂尾楼”呢？

    据其介绍，当初接过东海广场时，出租率仅为30%，而现时出租率已经达到了50%。

    “其实很简单，像东海广场，只要不高高在上的只想租给500强，其实市场还是很大的，这也是为什么摩根士丹利接手两年多以来一直未能盘活东海广场的原因。”潘石屹告诉记者。

    目前，SOHO现金十分充裕，据其透露，目前SOHO手上有100亿现金和两个银行共200亿元的授信，“而目前200亿元的信贷额度才用了20亿。”潘石屹表示，这笔钱从地域上来看，将主要花在北京和上海。

    他认为，在上海，SOHO模式的市场需求量将相当大。而随着经济的发展，未来在沿海地区将会出现更多适合发展SOHO模式的二线城市。

    除此之外，潘石屹称，SOHO也会适当修正现有模式，比如，未来会不断加大持有物业的比例，特别是前门大街项目这样的稀缺资源。

    “现在市场非常好，但SOHO的底线是不出售前门大街项目，”潘石屹说。目前，SOHO持有前门大街5.47万平方米的商铺，是**个SOHO计划长期持有的物业。SOHO一位人士向记者透露，现在前门大街商铺每天的租金约为30元/平方米，这样计算下来，若该项目全部出租，则预计每年可为SOHO收回现金约6亿元。

    潘石屹自己说，2008年年初的时候，包括万科在内的很多内地房地产公司，都在研究和学习SOHO，但是到2009年的时候，传统住宅价格的回升使这些公司盈利恢复，与SOHO抢饭碗的声音也逐渐淡了下去。京沪房价仍有上涨空间

    对于明后年，潘石屹的打算是，如果2011和2012年市场状况跟今年一样，甚至比今年更好的话，那么SOHO会不断销售建成项目；如果不如今年，房价下降，导致持有物业成本比较低，则会考虑不断进新项目。

    他预计，2010和2011年，SOHO在北京的两个主要项目，即银河SOHO和望京SOHO将为公司带来520亿元的销售额。

    截至目前，2009年SOHO共实现销售额130亿元，而在年初，该公司制定的全年实现销售额仅为50亿元，9月份，预计的全年销售额也才为100亿元。换言之，SOHO已经超额达标。

    此外，潘石屹表示，中央经济工作会议为明年的财政政策和货币政策定调后，也是对房价走势的基本定调，“积极的财政政策意味着税收少了，宽松的货币政策则意味着银行的钱多了”。

    从供需角度看，潘石屹认为，明年北京和上海的房价还有上升空间，而像沈阳和西安这些土地供应量特别大的城市，明年房价会有下降空间。

    “现在北京的存量房非常少，而能拿到预售**的房子不多，要一直到明年5月份才会有一些大的项目拿到预售证，所以到明年5月份之前市场上供应的都是一些很小项目，起不了大作用。”潘石屹说，他认同早前任志强(博客)关于北京明年房价还要上涨的观点。

    他告诉记者，北京能拿到预售**的房子，平常都在10万套以上，现在能拿到预售**的仅有5万套，而且有一半是不能销售的，例如车位。

    另外，他表示，二手房营业税优惠政策的取消和按揭利率优惠的取消，会适度抑制一手房的需求。

    “2008年年末二手房交易营业税的取消以及按揭利率打7折实际上是送给房地产行业的一个大红包。”他认为，如果从政府、银行和房地产公司三方来看，二手房交易营业税优惠和按揭利率优惠将导致大量利润流入房地产公司。他说，中行北京分行一人士曾向其表示，仅利率打7折一项，中行北京分行一年就将减少收入7个亿。

    不过，潘石屹表示，两项优惠政策的取消对SOHO没有太大影响，因为其大部分住宅原本都享受不到这两项优惠。“通常房地产商开发的项目在销售时，按揭与一次性付款的比例分别为80%和20%，而SOHO的项目则是50%比50%。”

    不过，他亦表示，目前实体经济还处在困境中，所以房地产公司应会谨慎对待明年的行业趋势。