开发商抢夺深圳“旧改”项目 成本优势渐减

　　近日，位于深圳南山西丽的长源村“旧改”项目被证实将由京基集团操盘，目前已进入拆迁签约阶段。但京基集团这一占地面积达15万平方米的项目，与其未来5年要实现的814万平方米“旧改”计划相比，只算一个小项目。再与已手握珠三角范围内1210万平方米“旧改”土地储备的佳兆业集团相比，京基集团的这一“旧改”体量也明显不大。

　　专注于研究深圳“旧改”的**太平戴维斯华南区投资部助理董事吴睿在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前，参与深圳城市更新项目的房企约30家，其中涉及 “旧改”项目体量较大的房企约有10家。

　　“与两年前相比，现在这些参与‘旧改’项目的房企积极性明显高很多。这是由深圳土地市场的现状决定的——今年到目前为止，深圳仅出让了1宗住宅用地。”吴睿称。

　　但他同时提到，在开发商积极性增高的同时，“旧改”项目的成本优势却在逐渐减弱。“比如佳兆业有些地（旧改项目），原以为成本很低，因为政府不要它补地价。但今年年初深圳‘1+6’文件重新规定了基准地价，有些地方的基准地价涨幅达70%。”吴睿说。

　　开发商积极争抢“旧改”项目/

　　在近日由**太平戴维斯主办的深圳旧厂房改造与城市更新研讨会上，深圳市规划国土发展研究中心土地研究组组长赵新平介绍，深圳建成区面积约900平方公里，其中近400平方公里掌握在原农村集体手中。这部分土地中，很多被村集体建成工业厂房或住房出租，配套极其缺乏。“这部分土地在城市更新上有巨大的空间，”赵新平说。

　　考虑到深圳在2020年前可新增建设用地不足50平方公里，城市更新所提供的空间，为有意在深圳发展的开发商提供了为数不多的机会。吴睿说，两年前，很多开发商对城市更新的积极性并不高，但现在，“大家都在抢”。

　　开发商争相进入城市更新项目的原因，可从以下数据得到佐证。2011年，深圳共出让11宗住宅用地，总成交面积128万平方米。这其中，包括8宗安居型商品房用地，纯商品房用地仅3宗。11宗地块均以零溢价出让。去年，深圳推出住宅地块11宗，但推出面积仅50万平方米，同比减少61%，成交7宗，成交面积同比减少68%。而今年，截至目前，深圳仅在1月15日出让一宗住宅地块。

　　在新增用地供给不足的情况下，深圳城市更新率先在全国推行，开发商迅速转入该领域。2011年，央企中就有华润置地、保利地产、华侨城、招商地产、中航地产、中信地产、中粮集团和远洋地产等进入，从深圳起家的房地产民企，比如万科、金地、佳兆业、卓越、星河湾，则表现更为活跃。

　　《每日经济新闻》记者统计发现，今年上半年，深圳成交量排名前十的楼盘中，有一半为“旧改”项目。

　　“目前，参与深圳‘旧改’项目的企业大致有30多家，核心的有10家左右。”吴睿说，从操作层面来讲，民企较央企更为灵活，对本地市场熟悉，在人脉上也更具优势。

　　“比如佳兆业，很多‘旧改’项目，在拆迁签约上坚持谈四五年才谈下来，很多企业不一定能坚持这么长时间。”吴睿说。

　　吴睿认为，从规划、谈判到对产品的设计，“旧改”涉及程序较多，对开发商的综合能力要求较高。对于开发商来说，主要有两个难点，一是其介入的项目能否被纳入“深圳市城市更新单元规划”，“因为政府认为现在城市更新项目太多，也开始在控制”。此外，项目立项纳入计划之后，开发商要制定一个专项计划，其中涉及多大容积率、地价补多少以及配建的比例。吴睿认为，这个专项计划要通过与政府协商，获得政府认同，需要很长时间，也考验开发商的能力。

　　对比目前在深圳“旧改”项目上较活跃的几家企业，吴睿分析，佳兆业因为进入时间较长，团队综合能力较强；深业集团因自有土地较多，具有先天的资源优势；花样年在工改工、产业地产上较突出；京基和华润在商业地产上优势较明显。

　　综合**近公开的数据，目前佳兆业在旧改上涉及的面积**多。在去年年末的中国旧城改造高峰论坛上，佳兆业透露其在珠三角片区已拥有旧城改造土地储备1200万平方米，其中深圳占50%，20%在东莞，21%位于珠海。

　　京基集团也在加快步伐。今年5月，京基集团刚刚确定将参与规划建筑面积达270万平方米的京基晶都旧改项目，成为目前深圳已确定的第二大“旧改”项目开发商。本月初，又有消息确认京基集团获得深圳南山西丽的长源村15万平方米“旧改”项目。京基相关负责人表示，未来5年，其在深圳地区的“旧改”建设总规模将达到814万平方米。

　　政策调整带来成本上升/

　　积极投身“旧改”的房企一方面受深圳存量用地少的现状所迫，另一方面也是看中“旧改”的美好“钱景”。佳兆业总裁金志刚在2012年业绩报告会上透露，佳兆业在“旧改”上的毛利率**高超过50%。该集团2012年净利润同比增长15.9%，达16.7亿元。

　　以2012年年底入市的旧改项目佳兆业广场为例，项目地价仅3600元/平方米，实际售价为1.7万~2.2万元/平方米，毛利率达50%以上。此外，佳兆业的“龙岗一号”楼盘土地成本仅6000元/平方米，毛利率40%以上。

　　但吴睿称，根据他了解的一些“旧改”项目来看，单从成本上并不具备太大优势。“比如政府招拍挂一块地，所在区域的价格为7000元/平方米，如果是通过城市更新运作，成本大概6000元左右，可能比政府出让的地便宜1000元，但前者的开发周期比后者要慢1~2年。”

　　而且，“旧改”在成本上的优势随着政府政策的调整在降低。“比如佳兆业有些地，原本以为成本很低，因为政府不要它补地价。但现在，‘1+6’文件中调整了基准地价，有些地方的基准地价涨幅达70%，这将使成本增加。”吴睿说。

　　所谓“1+6”文件，是今年年初，深圳市出台的 《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》1号文件以及6个配套文件。其中，对深圳市2006年制定的基准地价进行了较大幅度调整。以福田区的住宅用地为例，2013年新的基准地价**高为5317元/平方米，比2006年基准地价**高3500元/平方米提高了1817元；**为1356元/平方米，比2006年**942元/平方米提高了414元。

　　在该办法出台前的2012年年初，卓越集团总裁李晓平曾提案反对政府拟提高基准地价50%~100%的计划。在提案中，李晓平提到，“过低的回报率和巨大的执行风险，发展商难以接受，参与城市更新的积极性降至冰点，这将令城市更新项目举步维艰，寸步难行。”

　　除政策调整带来的成本上升外，银行信贷的收紧也将给参与旧改的房企带来压力。“旧城改造需要的运营周期相对较长，对企业的资金链要求很高。”吴睿说。

　　据了解，上述佳兆业城市广场项目于2008年初收购旧厂房，到2012年年底完工入市，其间历时5年。而项目开盘之后，配套五星级酒店、甲级写字楼等项目还需投入168亿元。

　　此外，因新增用地的供给不足，进入 “旧改”项目的开发商越来越多，僧多粥少，竞争激烈程度越来越高，拿到**项目的成本也会相应提高。去年年中，为争夺深圳市中心**地理位置南苑新村的开发权，佳兆业和万科争相提高拆赔比例，双方均将原定的1:1.3的拆赔比例提高至1:1.4。这一拆赔比刷新了2010年益田集团对罗湖木头龙小区开发的1:1.3的拆赔比，成为目前深圳已知城市更新项目中**高拆赔比。

　　在谈及“旧改”项目的利润时，吴睿只表示，“50%的利润率估计以后很难获得。旧城改造中其实还存在很多隐性成本，这部分成本都不会体现在账面上。”