杨红旭：租房市场不能放任不管

　房价快涨,已涨了大概十年左右,实属老话题。而房租大涨,却是近几年的“新事物”。尤其是大城市,房租迅速上涨。比如今年**季度,北京单套房平均租金价格攀升至3660元,相较2008年大涨了82%。年均超过20%,相比房价涨幅,仍是小巫见大巫,但却比CPI疯狂得多。

　　针对这种房租较快上涨现象,在分析原因的过程中,出现了一些具有代表性的观点,包括:房价高涨拉动说、供需失衡说、租售比牵引回归说、中介操纵推动说等。这些观点,各有侧重。在不同城市,上述几个因素所起作用大小有别。

　　总体而言,供求关系是主导因素。绝大部分商品与服务价格,都是由供求关系决定的。房租是由自主需求推动的,基本不存推高房价的投资投机性需求。房源供应,可能总体并不少,但在大城市存在结构性紧张。比如北京这类大城市的远郊地区,房屋的供应量较多,有很多新开发小区,而且还有很多农民房供出租。但是租房需求大部分集中在市区,房客们都希望交通方便,或者离单位近些。这就造成住房租赁市场供需结构矛盾。

　　房租和房价具有一定的相关性,但二者又各有自己的运行规律。房价高,在一定程度上会拉动租金价格。尤其是投资客高价买的房,不愿低价格租出,否则有些大房东宁可空置。就租金回报率来看,当前我国住宅租金回报率只有可怜的2%左右,大城市基本如此,能超3%就算“**”了。而在住宅自有率较低的欧美国家,由于房价偏低,而租房供给较大,租金回报率可达4%-6%。

　　今年2月发布的“新国五条”中提出了限价令,要求大城市制定年度房价控制目标。房租涨幅是否也该进行管控呢?我国CPI(消费者价格指数)中,不含商品房交易价格因素,却包含了住房租金价格。很多人一直对CPI不含房价,持质疑态度。其实统计局自有道理。房价含有投资性成份,在统计体系中,划归“投资”并无不妥。而房租**以自住消费为主导,划归“消费”名正言顺。CPI中含房租而拒房价,也就无可厚非了。

　　既然是消费价格的组成部分,也就与民生有关。任何一个政府,都须控制通胀,这也是宏观经济政策的重要目标之一。基于此,房租价格**不能像房价那样,在部分年份(如2007年和2009年)出现30%-50%的巨大涨幅。长期来看,房租应与CPI增幅持平,或者略高于CPI,但必须低于人均可支配收入增幅和GDP增幅,也即多数据份涨幅保持3%-7%之间才算合理。

　　政府应该管理房租,但千万别像抑制房价那样,通过类似“限购、限贷、限价”手段管制房租。至于措施,重在增加供应。一是加大公租房、廉租房的建设与供应规模,保障弱势群体基本居住权,这属于保障房范畴。二是鼓励城中村及近郊村集体、村民,在符合规划的前提下建设出租房。三是部分拥有空置土地或闲置房屋的企事业、园区单位,都可以在符合规划的前提下新建或改建租赁房。四是通过征房产税逼出大投资客手中的空置房(比如出租可减税)。

　　此外,还应完善租房法律法规,规范租房市场秩序。当前我国住房租赁市场,基本上处于散乱、自发、原始的运行状态。交易双方只受合同法约束,房东处于相对强势一方,合同不到期便收回使用权、驱赶房客的现象时有发生。而欧美很多国家是禁止这种行为的,即便是房东愿意付违约金,也不能提前驱赶房客。另外,部分欧洲国家,历史上曾严格控制房租涨幅,近几年有所放松,但仍在一定程度上监控房租变化,并指导市场主体。

　　我国应加强住房租赁方面的立法,并加强房租价格监测与管理。当前,政府在住房交易市场数据统计方面已比较健全,但房租市场基本仍属空白。原本法规要求租赁合同须到政府部门备案,但房东为了逃税,少有主动备案者,如此则政府既征不到税,又不能掌握市场数据。对于房东的这种行为,亟需制定具有可操作性的奖惩措施。

　　总而言之,住房交易市场和租赁市场,是住房市场的“两条腿”,我们之前只重视前者,未来应补足后者。只有两条腿走路,才能使住宅市场趋于平稳、均衡。

　　上海易居房地产研究院副院长　杨红旭