落实好差别化住房信贷坚决抑制投机投资性需求

　　“坚决抑制投机、投资性需求”、“抓紧完善稳定房价工作机制和房地产市场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展长效机制”，**总理温家宝日前在政府工作报告中着重这样强调。记者至今还清晰地记得，温总理在十二届全国人大一次会议开幕会上作完这一段关于房地产市场调控的报告后，全场掌声热烈。

　　3月1日，**办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作通知》，对此前提出的“国五条”进一步细化。主要内容包括：一季度公布房价控制目标;对房价上涨过快的城市人民银行当地分支机构可进一步提高二套房贷款的首付款比例和贷款利率。目前二套房房贷首付比例不低于60%、利率不低于基准利率的1.1倍。

　　对此，“两会”代表委员们普遍认为，差别化住房信贷政策对促进民生改善、抑制投资投机购房需求、优化信贷结构等方面将发挥重要作用。房地产市场调控对确保宏观经济健康运行具有重要意义。加强房地产市场调控，不仅有利于房地产市场自身平稳健康发展，也有利于宏观经济平稳运行。

　　全国人大代表、人民银行南京分行行长周学东在接受本报记者采访时表示，此举有利于打击投机、投资性需求，有利于房地产市场的健康稳定发展。全国人大代表、人民银行天津分行行长林铁钢表示，该通知提出“人民银行当地分支机构，可进一步提高二套房贷款的首付款比例和贷款利率”，这对落实好差别化住房信贷政策十分有利。

　　记者了解到，在供给层面上，银行的信贷对住房价格的影响不仅表现为借助于信贷投向和投量影响住房供给总量和供给结构，更重要的是直接影响开发商的成本垫支能力，在现行市场格局下直接作用于房价;在需求层面上，信贷活动影响开发商对生产要素和建筑材料的需求量和需求结构，从而影响要素价格和建材价格，进而影响住房的供给成本，并通过房价变化转嫁给消费者。同时，信贷也影响居民的住房需求量和需求结构，从而在供求关系影响下直接作用于房价。这是因为银行信贷支持下的住房需求有两类，一是以自住为目的的正常需求，二是以投资或投机为目的非正常需求。两种需求共同作用于房价，但是非正常需求的旺盛将会破坏正常的市场和价格，因此要通过差别化的信贷政策来遏制非正常需求，以形成真实合理的住房需求总量和需求结构。

　　我国差别化住房信贷政策的历次调整均对市场产生了较大影响：2010年4月17日发布的“国十条”要求，二套房贷款首付款比例不低于50%，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;2010年9月29日发布的房地产调控政策要求，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，首套房贷款比例调至30%以上;2011年1月26日发布的“新国八条”要求，强化差别化住房信贷政策，贷款购买第二套住房的家庭首付款比例不低于60%，利率不低于基准利率的1.1倍。

　　差别化住房信贷政策的更加严格意味着信贷的进一步收紧，规范银行信贷的投向和投量，使得信贷的投放更加健康，同时也降低了银行的风险性。另外，对需求差别化更加清晰的界定将消除过去“一刀切”的现象，“有保有压”令政策不至于一竿子打翻全船的人。

　　瑞穗证券亚洲公司董事总经理兼首席经济学家沈建光指出，新措施的推出，为过热的房地产市场打了一针镇定剂，对打压非理性购房与投机、投资行为都有很好的抑制作用，防止房地产泡沫继续积聚。

　　有代表委员指出，差别化住房信贷政策有助于促进商业银行信贷结构调整优化和风险防范，提高货币信贷政策传导效果。我们看到,个人住房贷款业务量减少，促使商业银行信贷投放向小企业贷款和个人经营性贷款转移。差别化信贷政策引导商业银行信贷投放向民生领域倾斜，重点支持首次置业和适度改善的住房需求。首付款比例的差别化是抑制投资、投机购房需求和防范风险的重要手段，首付款比例提高幅度符合商业银行对风险的判断。居民购房贷款的利率敏感性进一步增强，有助于提高信贷政策传导的有效性。