商业银行需严格实施差别化住房信贷政策

　**总理温家宝主持召开**常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。新一轮调控政策的出炉，印证了此前楼市调控的预期。在本次“国五条”中，**明确指出要“严格实施差别化住房信贷政策”。对于商业银行来说，作为住房信贷政策的执行者，还要继续巩固前期住房信贷政策的结构调整成果。

　　针对“差异化市场”
 
 

　　自去年末以来，受多种因素影响，房地产市场加速回暖。尤其是春节期间，不少城市的楼市交易同比成交量增幅超过一倍。有评论认为，本次上涨有结构性上涨的迹象，“尽早购房”思想严重。为了防止楼市畸形膨胀，继续执行楼市调控政策势在必行。
 
 

　　事实上，差别化的住房信贷政策在我国始于2003年的《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。经过数年实践，可以说已经初步形成了较为合理的政策架构体系。从信贷政策看，各地差别不大，基本是鼓励首套房置业，针对二套或者二套住房以上的按揭严厉调控。
 
 

　　从本次楼市回暖的实际情况看，并不是全国楼市普遍回暖，而是一二线城市和三四线城市的差别非常明显。业界普遍认为，这与当前部分城市限购政策执行不利有关。
 
 

　　易居房地产研究院副院长杨红旭表示：“这是本轮房地产调控自2009年12月份启动以来的第五次升级。接下来几天，相关部委会下发通知，明确实施细则，而内容则可能包括行政、信贷、税收、土地等方面，其中必有信贷方面的收紧措施。比如这两天一直传言的二套房贷收紧，不是没有可能。"严格实施差别化住房信贷政策"就有进一步细化的可能性。”
 

 
　　不少评论也认为，本次调控非常及时，有效遏制了房价恢复“非理性”时代的可能性。
 
 

　　整体调控成效显现

 
　　在各项调控手段中，银行住房信贷无疑扮演着重要角色。事实上，历经数次楼市调控，各银行对于住房贷款的态度已经转变为：在稳健发展住房贷款的同时，逐步提升个人贷款中经营性贷款的比重，以转型求发展。
 
 

　　以去年三季报披露的数据为例，平安银行期末住房按揭贷款余额在个人贷款中的占比为40.35%，半年末该数据为42.18%，年初为45.63%。三季报同期数据显示，其他各行的住房按揭贷款占个人贷款比例也大多在四至六成左右，整体个贷结构比较健康，不存在数年前房贷比例高达七至八成的现象。总体看，各全国性股份制商业银行个人住房贷款占比也都明显呈现稳定滑落趋势。而从住房按揭贷款不良率来看，各行数据大多在0.1至0.2%左右，可以看出整体风控水平较高。
 
 

　　受今年经营环境变化影响，各行整体转型工作不断推进。其中，个人贷款方面，提高非住房性贷款所占比例成为转型工作的统一目标。从这个角度看，针对房地产市场的调控政策在个人贷款领域与银行的转型目标相一致，并且经过此前数轮调控，从银行数据已经能够明显看出调控效果。
 

 
　　关于本次“新国五条”的相关政策要求，招商银行明确表示，将严格执行**的调控政策。目前，由于具体调控细则还没有公布，因此，其他各银行表示，将在细则出台之后严格落实。
 
 

　　执行依然存在偏差

 
　　经过数轮调控，商业银行按照要求实行差别化住房信贷政策，并取得了明显成效，此次新政策出炉之后，大家关注的焦点还是“如何执行”，而这往往是容易出现问题的环节。
 
 

　　但是，实际上还是有不少客户需要购买二套房，而中介也确实还“有办法”。李先生告诉记者：“现在二套房买二手小户型的客户一般直接就全款购买了。实在需要"想办法"的，我们就联系熟悉的银行或者担保公司、消费贷公司，直接把客户的首套房抵押，得到的资金再用来买二套房。”
 
 

　　众所周知，这种以自有住房抵押获得的贷款用途其实有明确规定，如购买汽车、房屋装修或者是经营性用途，并不允许“以房买房”。实际操作中，这种现象的出现说明投机性购房存在的可能性依然很大。虽然比例不高，但说明个别银行的个别从业人员存在侥幸心理。
 
 

　　差别化住房信贷政策的根本目的是区分住房投机炒作与住房消费，而区分的核心评判标准是购房者的信用质量。从上述中介口中可以看出：银行对于内部人员的监管存在漏洞，存在“主动”帮助购房者规避限购政策的情况。这一方面与银行对信贷从业人员的教育有关，另一方面，对该类从业人员的业绩考核制度也有不合理之处。
 
 

　　“如果上述情况属实的话，他们还是钻的征信体系的空子。作为银行要加强管理和对员工的培训教育，但政策执行起来也需要各方配合。”某银行信贷部人士表示。
 
 

　　要真正完全加强差别化住房信贷政策，还要健全监督考核机制，加强征信系统和评级系统建设，改革银行考核机制等。

来源：金融时报