李晓东的地产股权融资实验

　　核心提示：建银精瑞目前下设6家子公司，已累计发行地产基金35只，累计发行规模123亿元。

　　“房地产、基金、沉静”，是建银精瑞资本管理集团(下称建银精瑞)董事长李晓东身上识别度较高的“标签”。前两个为他的职业标签，后一个是他管理基金的风格。

　　2008年之前，李晓东从事房地产信托管理，任联华国际信托总裁兼董事。是时，联华信托发展形势颇好。李晓东却在那时离开，参与建银精瑞基金的组建。谈及从房地产信托转向地产基金的初衷，李晓东感叹，做信托时遇到诸多困惑。

　　2007年行业相关法规完善，使他决意从信托业转向基金业，“这些困惑，我想可能会在做基金中找到答案。”

　　他所指的法规为，2007年6月起施行的《中华人民共和国合伙企业法》修订版。此法为中国的私募基金诞生打下了基础。而其困惑，则是做地产信托时不易跨越的政策性障碍。

　　当时监管部门的定位下，信托虽有别于银行，特别是对房地产企业而言多了一条直接融资渠道，但基本上还是做债权性融资，更多是作为银行金融体系的补充。“要解决房地产金融业的一些问题，我感觉更多要从股权性融资上去突破。”李晓东说。

　　“基本不做纯债权融资项目”

　　建银精瑞目前下设6家子公司，已累计发行地产基金35只，累计发行规模123亿元。其发行基金包括三类。一为项目类基金，共88亿元;二为“城乡一体化基金”，授信规模100亿，分期发行，目前已发20亿元;三为其它类基金，共15亿元。

　　下属基金有两个特点，一为投资领域专注于房地产;二为，紧贴政府政策导向。这些基金包括传统房地产投融资业务、工业地产基金、总部经济园区基金、养老地产基金、绿色地产基金、公共租赁房基金、城乡一体化基金等。

　　“我们重点关注政府支持领域，研究里面的商机。推出这种项目，能得到较多政策支持，提高项目安全性和成功几率，获得好的投资回报。”李晓东称。

　　2008年成立至今，建银精瑞已按时或提前兑付退出基金12只，共32亿元。

　　谈及目前地产基金行业普遍存在的以债权融资为主的模式，李晓东认为，这与目前地产基金多数为房地产商发起有关。他分析称，目前四类地产基金分别为，房地产商背景的地产基金，金融机构下设的地产基金，独立管理人型的地产基金，业绩从PE转向的地产基金。

　　“房地产商不会愿意与基金分享它**丰厚的利润，只愿给基金一个固定的回报，这实际上就是一个债权融资。”他称。

　　而金融机构下设的地产基金，也不太会去做股权性质的投资，主要因为其没有做股权投资的人才。“股权投资和债权投资完全不一样。债权更多关注风险，股权更多关注盈利，要把项目管好，使其产生收益。”李晓东说，“也不能说这是弊病，市场不可能完全按设想做。现在接受的企业越来越多了。我们能做三十几只基金，也是一个侧面的证明。”李介绍，建银精瑞目前基本不做纯债权融资的项目，而是做股权融资。

　　风控哲学

　　李晓东的言语用词有学者般的严谨，分寸感又有商人的冷峻。

　　“从业以来我本人管理的信托、基金算起来200只都有了，没有一单出现过问题，没有产生过一起诉讼。都是按期或提前兑付，达到或超过当初给投资者预期收益的。”他表示。

　　李晓东对记者描述了建银精瑞发展中的两个细节化片段。

　　一为，建银精瑞曾与第三方理财机构合作募集资金，刚开始一天就被他叫停。原因是，他派人去了解推介情况，发现产品被第三方理财机构夸得“天花乱坠”，毫无风险。他认为，这种不披露产品任何风险的销售行为，缺乏对投资者的负责态度。因此建银精瑞此后很少与第三方机构合作发基金。

　　另一个片段为，建银精瑞两年前做了一个临街地产项目，位置好，开发商取得土地成本低。若正常开工销售，获取现金流，原本没有问题。开发商的规划图政府已批，但项目实施后，该项目地块后面的居民因采光问题集体抗议，项目被迫停工。

　　“我们一开始跟投资者说好，一大部分资金两年要到期收回。” 李晓东说，该临街地产项目前期风险控制设计为，建银精瑞控股开发商全部股权，“真实投资一部分股权，剩余也让开发商把股权暂时过户到基金名下，作为一种风险保障措施。另外，对项目的全部土地和在建工程进行了质押。”

　　停工让开发商压力很大，到期兑付前很久感觉不能按期归还基金投资，于是开始寻找新的投资者进入。“我们顺利退出，实现了当初给投资者的回报承诺。”李晓东说，基金前期方案设计得周全，后期执行中即便市场变化产生一些预期偏离，也有很多余地调整，让项目平稳结束。