中关村e**被指管理混乱：月租千元商户仍逃离

　　9月11日，中关村e**地下一层，大多数铺位处于闲置状态。

　　平均月租金仅千余元，是“邻居”鼎好电子大厦的1/18，但中关村e**却经营惨淡，大量商户撤离，地下一层约六七成商铺空置。业内人士认为，散售模式导致商铺产权分散，经营、管理难以集中，商业价值过低，使得中关村e**即使位于繁华地段，租金低廉也难以挽留商户。

　　现象 租金低廉空置率高

　　9月11日，记者在中关村e**看到，卖场一层极为冷清，店员多在店内闲谈，鲜有顾客上门。这样的情况在地下一层更为严重，3200平米的地下一层电子卖场内，仅有不到30家营业商户，其余多数铺位处于闲置状态，贴着“铺位招租”的告示。

　　据了解，中关村e**地下一层靠近电梯处10平米左右的铺位，租金为1500元/月，折合约5元/平米/天。经营数码相机的商户陈先生告诉记者，目前其所在的地下一层铺位租金仅4.2元/平米/天。而在鼎好电子大厦，同样是临近电梯的地下一层10平米的铺位，每月租金27000元左右，约90元/平米/天。

　　租户介绍，在中关村众多电子商城中，相较于附近的鼎好、海龙、科贸和太平洋数码广场，中关村e**的租金**为低廉，平均租金为鼎好大厦的1/18，是海龙大厦的约1/17。

　　中关村e**身处中关村这个繁华的IT产品聚集地，紧挨地铁4号线中关村站，毗邻中关村众多购物中心，地段并不比鼎好、海龙差，但租金低廉至此颇令人惊讶。对比北京其他传统商圈，这样廉价的租金也绝无仅有。商户表示，即使租金仅千余元，中关村e**电子卖场也乏人问津，整个地下一层空置率达六七成。

　　说法 商户称管理混乱

　　销售手机的商户朱先生告诉记者，正是由于中关村e**租金低廉，去年他同朋友才将生意从鼎好转移到此。“这9个多月一直在后悔，不该图租金便宜。生意极差，销售量跟在其他卖场时比差了3倍多。我们想转让，但一直没人接手，租期一到我们就搬走”。他还表示，抱同样想法的商户不在少数，“卖场缺乏人气，违规收费，管理混乱，在这里很难盈利”。

　　采访中多位业主普遍认为，无法盈利是大批商户撤离原因之一，而另一个原因则是卖场违规收费严重，管理混乱。

　　商户陈女士告诉记者，商户初来时，市场部多会收取培训费、工服费、胸牌费、保障金等费用，还有一系列罚款规定，但签署合同时，合同上并未注明罚款项目，为何罚、如何罚。记者了解到，近日中关村e**市场部开始向业主征收10元/平米/月的“综合管理费”，遭到许多业主的抵制。

　　昨天，中关村e**市场部总监杨明新表示，中关村区域的其他电子卖场没有将商铺出售，其产权为自有，市场管理成本费用可以依靠租金收益解决。而中关村e**的开发商早在项目完成时就已将项目的卖场、写字间分散出售，地下一层到第四层卖场的产权分布在1100多个业主手中。作为管理运营商的市场公司，只有收取市场综合服务费作为其运营成本，而这也是**的收入来源。

　　杨明新表示，高空置率只出现在地下一层，因为今年年初地下一层的商铺租赁权利返还到业主手中，不再包租。此前租赁的商户若要续租需要与各商铺业主洽谈，而有时商户需与多个业主达成一致才能完成较大面积的租赁。

　　杨明新也表示，卖场正在寻求解决方案，希望借此提高统一运作的能力。

　　根源 产权分散导致陷入困境

　　业内人士认为，散售模式导致产权分散正是中关村e**此时陷入困境的根源。北京高策房地产顾问机构董事长李国平表示，出售商铺无论对开发商还是运营方而言，都是饮鸩止渴。他分析称，卖场的商业价值需要一定时间的培育，而散售后没有统一的经营、招商和管理，商业价值很难得到提升。北京多数散售项目，如建外SOHO、三里屯SOHO等，与其周边世贸天阶、三里屯village等相比，商业价值较低。

　　RET睿意德执行董事张家鹏认为，散售模式下小业主把控话语权，往往只考虑自身租金利益，对卖场的整体布局和谐调性缺乏考量和把控，会导致卖场整体失调。同时，缺乏统一的机构进行规划、服务和有效管理，将影响卖场的长足发展。

　　中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平也表示，诸如中关村e**的案例不鲜见，散售模式的项目应对性较差，难以进行针对性的转型。业内人士认为，若要改变目前低租金、高空置率的状况，中关村e**可以借鉴鼎好的成功经验，但首先须将分散的产权进行统一。

　　采写/摄影 记者 张佳竹