万科备考“下半场”

                    

■本报记者叶青综合报道

“迎着阳光[**消息 价格 户型 点评]领跑行业”的感觉让地产上半场结束后的万科[简介 **动态]很“幸福”。但进入充满挑战的下半场，面对虎视眈眈的追赶者、变幻莫测的市场和决不放松的调控政策，万科不容有失。

3月13日，万科公布年报，全面摊薄净资产收益率（ROE）较2010年上升1.7%，达到18.17%，创下历史新高，但其财务状况并非高枕无忧。虽然手握342亿元的现金，但万科的现金比率、流动比率等指标都在下滑当中，担保余额占净资产比例大幅上升，净负债率更达到3年来**高点。此外，流动比率与速动比率的巨大差距，也在理论上削弱了万科的资产变现能力以及偿债能力。

为此，万科一方面努力开拓多元化融资渠道，一方面越来越多地采用合作方式进行项目开发。与此同时，万科还致力于推动住宅产业化，目前已进入到规模化实施的阶段。“未来几年，万科的产业化施工面积，将出现**增长，这也可能是万科在下半场仍有良好表现的制胜法宝。”分析人士表示。

“迎着阳光领跑行业”的感觉让地产上半场结束后的万科很“幸福”。但进入充满挑战的下半场，万科必须卯足劲去竞争一场马拉松式的长跑大赛。虎视眈眈的追赶者、变幻莫测的市场和决不放松的调控政策令其不容有失。

多卖房，多备钱，少拿地，万科正用这种“节衣缩食、勤修苦练”的备考状态进入2012年，并将这种运动方式延续整个行业冬天。

决胜上半场

如果根据万科的定义，2011年的业绩是公司在房地产市场“上半场”的**后一份答卷，那么用“上半场**”来描述万科的优势地位正恰如其分。

报告显示，万科在2011年实现营业收入717.8亿元，净利润96.2亿元，分别同比升41.5%及32.2%，销售面积达1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%。

“万科的结算面积并没有预想中那么高，明显有截留利润的倾向，这也是公司对未来态度谨慎，适当以财务技巧调剂业绩的惯常之举。”一位财务分析人士对记者表示。

尤其值得一提的是，万科2011年的全面摊薄净资产收益率（ROE）较2010年上升1.7%，达到18.17%，创公司历史新高，迎来连续三年增长。由于这一指标直接关系到万科新一轮股权激励的行权条件，这一良好的增长势头能否持续也因此成为业内普遍关注的焦点。

观察者指出，在住宅市场调控空前严厉的2011年，万科的业绩能够强劲穿越行业周期，在于其坚持高周转、“刚需”主流产品以及住宅专业化路线不动摇的稳健战略。

“万科正在增加自己独特的竞争优势，从物业管理到户型设计的精细科学；从工厂化的降低成本提高效率到装修率的价值链衍生。”银河证券地产分析师潘玮认为，在这些核心竞争力的转变上，万科走到了行业的前列，在土地红利消失后，这种价值创造能力将在财务回报中得到更多的体现。

中信[简介 **动态]建投地产研究员苏雪晶也认为，目前的万科处于非常好的启动位置，“公司经过2008年的调整后已经建立起满足3000亿规模的管理平台，约束其发展的管理瓶颈已经解决，未来万科规模效应将会进一步体现。”

不过，在各项指标均呈上升态势之时，万科去年的结算毛利率和结算净利率都有所下滑：房地产业务结算毛利率28.79%，较2010年下降0.96%；结算净利率15.01%，较2010年下降0.51%。万科对此解释称，这主要是由于公司的营销费用和管理费用占销售金额的比重较2010年有所上升所致。

考虑到住宅销售仍然面临着严峻的市场考验，万科总裁郁亮坦承，预计今年万科的毛利率会继续下降，“过去我们的毛利率平均在25%~29%，现在可能会将到22%~25%。”

从目前的情况来看，万科并没有大幅缩减开工量的计划。根据郁亮的表述，2012年公司预计开工量约为1380万平方米，这一数据略低于2011年1448万平方米的新开工面积。