广州限价房从宠儿变为弃儿 制度缺陷浮出水面

 记者了解到，广州另一限价房项目也遭遇了类似纠纷。专业人士认为，从表面来看，限价房质量问题是业主拒收的主要理由，而实际上，深层次的原因却在质量之外。在楼市低迷的情况下，限价房中存在的制度缺陷开始浮出水面。

    宠儿变弃儿

    2008年初，国内**限价房———广州保利西子湾，以一口价每平方米6500元正式对外销售，首批843套房源吸引将近3790位购房者，经过严格的抽签，有1400多位中签者获准选房，在开盘当日就有700多套限价房被抢购。

    然而，一年之后，一些曾经满心欢喜的购楼者却以各种理由选择了拒绝收楼，并将开发商告上了法庭。

    知情人认为，之所以造成这一结局，显然是由于过去一年中的房价下跌。保利西子湾所在的广州金沙洲，房价在2007年10月达到**高点，超过每平方米12000元，但到今年年初，已暴跌至6000元左右。当初有幸抽中限价房的购房者，现在是欲哭无泪。

    按照广州限价房销售政策，限价房交楼后5年内不能流通，同时在5年到期后转手，购楼者还需要弥补地价差额。补偿额是按转手时评估价格与限价房开盘销售时价格差额的70%征收。也就是说，限价房基本上剥夺了房价未来升值给购房者带来的收益。房价跌了，购房者损失的是真金白银；而将来升值了，收益的大头还要给政府。就这样，只过了一年，限价房由万人争抢的“宠儿”变成了“弃婴”。

    事实上，由于房价的暴跌造成购房者与开发商的纠纷，从去年下半年开始明显上升，许多购房者拒绝收房。

    由于保利西子湾是全国**个限价商品房，它遭到业主的拒收，具有一定的标志性意义，因此备受关注。

    那么，是不是像这些业主说的那样，房屋质量有问题呢？记者采访时发现，保利西子湾限价商品房项目，其实已经通过了国家的验收，也就是说，房屋质量是合格的。

    记者在业主起诉的要求上也看到，他们提出的基本上是装修上的一些小毛病。因为这些小毛病拒收，到底是为什么？

    无奈的开发商

    其实，卖房的也无奈。“我们也是听政府的，房子怎么卖、卖给谁，都要政府说了算！”负责西子湾项目的保利地产副总经理余英向媒体大倒苦水。

    限价房**初是作为政府解决社会“夹心层”人士的购房需求而设计的，在销售对象上设置了严格的界限。在广州，购买限价房的条件是，拥有广州市户口的无房户，且年收入不超过12万元。

    当时，大多数开发商不曾预见到房价的暴跌。所以，在限价房用地拍卖时，按照限价房的销售上限价格来测定土地竞拍价格。

    据了解，在广州10处限价房中，已经建设完毕正在销售的有5处，在建的有两处，另外3处尚未开发。目前已批准预售的限价房有5300多套，而10处限价房总供应量达3万多套。

    “如果政府再不放开限价房的相关限制，限价房将成为房地产开发商沉重的包袱。”一位业内人士担忧地对记者说。

    如何破解困局

    目前广州市批准预售的限价房，部分楼盘**认购率不足六成。“限价房占压了企业的资金，也让企业陷入困局。”保利地产总经理宋广菊说。

    而根据调查，限价房的问题还不只是这些。

    原本热销的限价房也正被一些业主拒收，那么卖不出去的限价房又该如何处理？拍卖出去的限价房用地又该如何处置？同时，已经出售的限价房也面临如何进行后续管理的问题。比如广州限价房限制5年内出租、转让，但目前已经有一些限价房出租的消息在网上发布了。

    “限价房遭遇这么多尴尬，与其制度设计相关。”广州满堂红地产研究部总监龙斌表示：“虽然政府称限价房为商品房，但其操作却带有很强的计划指令性。而且限价房的价格政府两年前已定好，难以适应瞬息变化的市场。当市场下行的时候，失去价格优势而又带有诸多限制的限价房，必然首先被市场抛弃。”

    一位开发商表示，没卖掉的限价房要开发商来承担损失，买了限价房的购房者也只能自己来承担跌价带来的痛苦。毕竟限价房不是“保价”房，在尊重契约精神的市场经济条件下，任何人**终都需要为自己的经济行为负责。

    面对限价房困局，广州市房管局房地产市场管理处处长陈大旺表示，广州市政府今年将不再推出限价房用地，已经推出尚未动工的地块可能被收回，可能转化为保障性住房用地或者作为拆迁安置房用地，同时也不排除将其转化为商品房用地。此外，广州还将扩大限价房申购范围，拆迁户和海外归国高层次人才将有望可以申购限价房。

    广东省房地产协会会长蔡穗生认为：“当初，在楼价高涨的情况下，政府出台限价房政策是有作为、负责任的表现，但在当前保障性住房体系尚未完善的情况下，政府应该加大保障性住房尤其是廉租房建设，把有限的资金投入到更需要帮助的**收入群体。”

    “调控房价未必一定要使用限价房这个调控器。深圳市房价从2007年10月的每平方米17350元，调整至2008年12月均价每平方米10979元，是在市场的自发调节下实现的，并没有受到限价房的影响。”深圳房地产研究中心副主任王锋认为，限价房作为政府调节楼市的手段，尽管也起到了一定的作用，但当下重要的是政府应该准确划分政府职责和市场调节间的分界线。”