透视“限购令”下的租房“热”

"限购令"出台后，太原房产交易市场变冷清了，而房屋租赁市场却火爆起来，不少人认为是"限购令"催热了省城的租房市场

    进入6月份以来，在太原打工的小张因为租房的事情很苦恼："去年我在大营盘租了套两居室的房，月租金1200元，现在附近差不多的户型都涨到1500多元了，而且人们还抢着租，这也太"疯狂"了吧。"小张租的房子7月份即将到期，**近一直在忙着找房子租，可他跑了四五家中介，还是没有租到合适的房子。面对火热的房屋租赁市场，小张显得很无奈。

    今年年初，太原市相继出台了《关于进一步贯彻落实房地产宏观调控政策促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》和《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》，至此，太原版的"限购令"尘埃落定。"限购令"出台后，太原房产交易市场变冷清了，而房屋租赁市场却火爆起来。和小张一样，不少人认为是"限购令"催热了省城的租房市场。

    真的是这样么？带着疑问，记者对此进行了采访。

    "限购令"让一些人由买房变为租房，供求关系发生变化导致租房市场升温

    小王来自运城市，大学毕业后就一直在运城市工作。去年年底，他来到太原找到一份不错的工作，在一家建筑公司做工程预算。今年年初，他的女朋友从青岛飞回太原，准备在太原找份工作，二人就此定居。他们原计划今年10月份结婚，但在这之前首先要把房子的问题解决。每到休息日，小王便带着女友走访太原各大楼盘。但一纸"限购令"，让他们买房的希望**破灭。

    其实"限购令"对我们外地人影响比较大。小王告诉记者，工作的几年里他积攒了些钱，想买套房子准备结婚，但就是因为户口不在太原，而且出具不了相关证明，不符合"限购令"里的条件，所以不能买房。现在只能等等再说，可房价一天一个涨，到时候又不知道要白白多掏多少钱。

    与小王不同的是，在太原工作已满5年的贺女士一直有买房的打算，在太原楼市"限购令"出台后，名下还未有过房产的贺女士虽然符合购房条件，但现在她却犹豫了。贺女士说，刚刚出了"限购令"，她打算再观望一下，看房价会不会下跌，然后再买，现在先去租房。

    6月10日，记者在太原街头看到，并州路南内环街附近多了几家房产中介公司，房屋租金的价格也较去年相比高出不少，但仍没能阻挡一些人"转买为租"的热情。

    "两室一厅的房子带家具至少1400元/月，三居室至少2000元/月。"一家房屋中介的经理介绍，与年前相比，房租普遍上涨了200元左右。

    业内人士分析说，因"限购令"由买房变租房的人大致分为两类，一类是符合买房条件，但是保持观望，期待房价下跌的；另一类是不符合买房条件，只能继续租房的。此类人群不断增加，导致房屋租赁市场的供求关系发生了变化，因此租房市场持续升温。

    "限购令"对租房市场火热起到了推波助澜的作用，但中介公司炒作、结构性短缺、通胀预期驱动、租房旺季来临等因素也不可小觑

    "我去年6月在桥头街租了一套73平方米的两居室，月租金1400元；**近房东通知我说，要求将月租金提高到1800元，我不想再续租了。但是找了一圈后发现，房租都涨了。而且我前脚刚走，后面就有人租了。"在太原柳巷商圈工作的高先生既郁闷又疑惑，为什么房租涨得这么猛？租房市场如此火热？

    业内人士认为，或许 "限购令"不是催热租房市场的主因，但无疑起到了推波助澜的作用，一些人不能买房了，就会转向租赁市场。同时，"限购令"让房主与租客们产生了租房市场火热的心理预期，租房"热"就不可避免了。

    据了解，租房市场火热**直观的表象就是房租价格不断攀升。

    随着供求关系的变化，房租在一定价格区间波动，符合市场规律。但其他因素导致的房租价格持续上涨，则需要引起相关部门的足够重视。

    其一，房租**上涨背后有少数中介公司利用"限购令"炒作的因素。在采访中，一位房屋中介人员说，"限购令"对外地人购房进行了严格限制，导致大量欲购房者由买转租，增加了租赁需求，"租吧！现在不租，往后租金还会上涨。"

    "一些人把租房市场火热归因于"限购令"，这是不正确的。"业内人士解释说，事实上，"限购令"使各地本来用于出售的房源很可能转移到租赁市场上，增加的房源有可能消化增加的需求。

    "租金上涨中介得到的佣金就会提高。有的中介为了多挣钱，会想方设法推热租房市场、拉抬房租价格。"业内人士表示，近期住房成交量萎靡不振，于是房租收入成了房产中介用来弥补收入的重要手段，一些中介劝房东提价现象时有发生，有的片区甚至报出的价格惊人的一致，其背后有明显的人为操纵痕迹，不排除少数中介联手炒作抬高房屋租赁价格。

    其二，结构性短缺。业内人士分析，许多大中城市租赁房供应总体充足，但供应结构严重失衡，中低租金的热门中小户型紧缺，近些年新建商品住宅户型偏大，而小户型比较集中的老旧小区、城中村由于旧区改造和市政建设拆迁而越来越少。也正因此，一遇需求增加，中低价位、中小户型房源的租金便容易上涨。

    其三，通胀预期驱动。从通胀的角度看，至少有两大因素会使房东提高租金，一是各类生活消费品价格明显上涨；二是与房屋直接相关的水、电、装修建材等成本也在上升。

    其四，租房旺季使然。许多大中城市春节后的租房客比节前要增加三四成甚至更多。春节后新增租赁需求的主要是返城务工人员和大学毕业生。每年到4月份，房租会趋于平稳，但是7月份又会因大学生毕业租房而紧张。

    稳定租房市场重在加大供应，盘活、规范租房市场刻不容缓

    不管租房市场火热是不是"限购令"所致，但其确实对普通百姓的居住造成了一定影响。当租房市场"火热"引起更多关注的时候，其长期存在的一些问题也暴露得更加充分。

    在长期"重买轻租"的情况下，相比房屋交易市场，我国房屋租赁市场整体还相对滞后，距离租售并举、多渠道解决百姓住房问题的要求还有较大差距，总体供应长期不足，租赁市场缺乏监管、不规范，相关的政策监管也不完善。

    这些问题并非一朝一夕形成。总体来看，当前房屋租赁市场的发展，远远滞后于买卖市场的发展，也远远滞后于百姓的租房需求。

    业内人士认为，稳定租房市场重在加大供应，当供求关系平衡时，租房市场必将会"冷"下来。与此同时，楼市调控政策出台后，未来房屋租赁市场将进一步发挥调节买卖市场价格与供求的作用，逐步形成新商品房、二手房与租赁房三者的良性协调发展。因此，盘活、规范租赁市场刻不容缓。未来的租赁市场应该形成一种以政府提供廉租房、公租房和政府监控市场民宅租赁为主。居住消费不仅仅以买卖为主，大量的年轻人及低收入者将会以租住为主。

    去年6月，由住建部等七部委联合制定的 《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》明确提出，解决城市中等偏低收入家庭住房困难，改善外来务工人员居住条件；并首次把单身人士与非本地户籍的 "外地人"纳入公共租赁住房保障范围。今年开始，各地大规模兴建公共租赁房，一旦建成，将明显增加市场供应，并拉低租金价格水平。

    2月1日起，新的房屋租赁管理办法正式开始实施，将有助于租赁市场的健康规范。

    在年初召开的住房保障工作会议上，太原市提出今年将完成投资26亿元，确保新建开工保障性住房168.7万平方米、17136套，并确立了"十二五"期间实现低收入住房困难家庭保障性住房全覆盖的目标。6月9日，住建部发布消息称，今年的保障性安居工程建设各地必须在11月末以前全面开工。

    相信不久的将来，随着廉租房、公租房等供应量的增加及相关制度的完善，租房市场将向供求基本平衡、结构基本合理、市场逐步规范的方向良性发展。"居者有其屋"的目标也一定能够实现。

    记者 张毅

    链接 答疑解惑"限购令"

    问题1：家庭已购商品住房还能否"新购"

    购房者：本家庭在"限购令"出台前已经购买了一套或多套新建商品住房，并已办理完房产证；"限购令"出台后，本家庭还能再购买一套新建商品住房吗？

    太原市房管局："限购令"自下发之日（2011年1月11日）起执行，家庭只可在此日期后购买一套新建商品住房。以前的购买行为不影响 "新购一套新建商品住房"，但该家庭以前购买商品住房的时间，按照与开发商签合同的提交时间界定。

    需要注意的是，已拥有商品住房的家庭再新购一套新建商品住房时，曾经买房贷过款的在银行会有记录，贷款**套住房首付比例不得低于30%；贷款第二套住房首付比例不得低于50%；禁止第三套住房贷款。

    问题2："限购令"是否影响外地购房

    购房者：我在外地贷款购买过一套新建商品住房，"限购令"后还可以在太原买房吗？

    太原市房管局：该购房者仍可在太原市六城区内购买一套新建商品住房。"限购令"只对在太原市市辖六区范围内新购商品住房套数进行限定，外地买房不算在内。

    问题3：成年子女未分户是否可"新购"

    购房者：夫妻名下没房子，住着父母名下的房子，但是户口在一起，如果父母也再新购一套新建商品住房，那么这对夫妻还能新购一套新建商品住房吗？影响贷款吗？

    太原市房管局："限购令"规定本市及外省、市购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）只能在本市市辖六区范围内新购一套新建商品住房。因此，该夫妻与其父母均可新购一套新建商品住房。同时，该夫妻因属于首套房，贷款可以享受首套房贷优惠。