访中国商业地产操盘精英沪江商贸城副总韩美红

南京沪江商贸城掀起招商神话！短短几个月时间里，1500多套商铺基本招商完毕！为此，本网记者采访了沪江商贸城的副总经理韩美红-----一个在商业地产领域拼博近十年并经历了多种业态演变的操盘精英。

   谈起市场的招商情况，韩总颇有感慨，她谈道：现在很多专业市场均面临着招商难的问题，招商难，到底难在哪里？初到沪江商贸城时，商城里的情景一片凄凉，商城地处开发区，周边的项目均未启动，车流、人流均不具备，商城内除了一排排建好的空置商铺外，看不到任何现代市场的影子，虽然发展商在前期销售抢购一空，创造了销售神话，但销售成功不等于招商成功，商贸城的招商历经数年，却屡招屡败，业主怨声载道，发展商苦不堪言，政府也望而兴叹…面对这样的局面，韩总指出，首先是项目的定位问题，一直以来，商贸城在定位上含混不清，导致招商无从下手，针对项目周边的产业结构及区位情况，作为连接苏北、皖南的大枢纽，韩总把商贸城一期定位为五金机电批发大市场，填补南京目前尚无五金机电专业市场的空白!

   其次，韩总认为，作为一个现代的专业市场项目，不能停留在七八十年代的市场格局，形象、服务、配套也是重要因素。在招商政策上，韩总认为，在目前市场竞争激烈的前提下，要实现成功招商、**招商，应充分考虑经营户及市场的因素，制订理性的招商政策及策略，不能一厢情愿、急功近利，在市场培育时期，应将经营户的风险降至**，放低门槛，共同培育市场，只有成市才能兴市。如果开发商一开始只考虑自身的利益回报，将风险转移到经营户身上，**终可能导致招商不成功、市场无法启动，损失的还是开发商自身的利益。

   在业主关系协调上，韩总指出，现在很多市场均面临着如何协调业主关系的问题，市场一旦空置，业主难免会抱怨，甚至采取极端态度，但作为开发商，在销售过程中应充分考虑到业主关系的协调；如协调不好，会对后期的招商运商中造成相当的障碍；同时在项目的整体运作过程中应照顾到业主的情绪，因为业主与开发商在后期运营中利益是一致的，只有充分认识到这一点，开发商才能很好的处理好业主关系，将业主团结在一起，发挥所有的力量，促成**招商及有序经营，实现双赢甚至多赢。

   谈到中国五金机电市场的现状及发展趋势，韩总认为，伴随着五金出口额逐年递增的趋势，中国正逐步成为**五金加工大国和出口大国，前途通达而光明，尤其是近年来，中国经济发展持续保持高增长，工业园区建设、城市建设、道路建设和房地产开发形成了对工具五金、建筑装饰五金、厨卫用品、锁具等五金产品的强劲需求，各地纷纷兴建大规模甚至超大规模的五金机电专业市场，但不容忽视的是，目前在建及拟建的五金机电市场发展商大多注重销售，忽视招商与运营，导致五金机电市场销售屡创神话，而招商却萎靡不振，市场空置率日益攀高。事实上，衡量一个商业项目的成功与否，不能只看销售的好坏，更重要的指标是后期的招商运营管理的好坏。目前很多商业地产项目的开发商在市场的招商及运营上一筹莫展，且在项目前期规划上，没有充分考虑后期招商的可行性，造成商铺结构与商户需求相冲突，增加了招商的难度。如果项目从规划、建设、定位、招商到运营整个链条没有进行系统地考虑，对项目发展是极为不利的。目前随着商业地产大规模的开发，专业的操盘团队在项目的定位、招商及运营上将发挥着不可忽视的作用，开发商如能在项目启动前期就能借助专业化操盘团队在商业项目操作各环节中的专长服务，是大型商业地产项目开发成功的关键。

   谈到这里，记者不禁问道，听说韩总原来一直在做零售百货、商业街及购物中心的招商运营，为何现在热衷于专业市场？韩总笑道，商业地产形态多种多样，零售百货、超市在中国发展相对较成熟，而商业街、购物中心及现代型的专业市场则刚刚起步，作为**中国特色的专业市场，其发展潜力已初显苗头，一旦成市，不仅能带动项目自身的发展，对周边产业结构的优化及区域经济的发展有着举足轻重的作用！如何打造具有中国特色的专业市场操作模式，是现代商业地产操盘人的一项新的挑战！

 


(今日五金采编）