房价猛涨被指违法牟取暴利 开发商曝毛利率25%

开发商随意涨价被指违法牟利

土地成本没有增加,钢材水泥的成本也没有较大的涨幅,房价却在短期内迅速增长,让人难以理解这是正常合理的经营行为。开发商行为涉嫌牟取暴利,一经查证属实,应承担相应责任。

房地产市场的区域垄断让地方政府与开发商成为了利益共同体,目前的房价就是由开发商的垄断地位形成的垄断高价,即使把开发商的成本降为零,他们仍然会索取垄断高价,房价也不可能降下来

法制日报记者 杜晓 见习记者 任雪

北京律师李雪森已经被许多人视为堂吉诃德式的人物,他搏斗的对象是比风车更高不可及的房价。

由于“对其印象深刻”,李雪森和另一位律师联合向国家发改委和北京市发改委举报位于北京市朝阳区的某楼盘,理由是该楼盘从2009年11月到2010年4月,均价从每平方米14690元暴涨到每平方米36000元。“涉嫌存在违法牟取暴利行为”。

李雪森告诉记者,上述楼盘在2008年开盘时的价格是每平方米9000多元。

在成本没有变化的前提下,从每平方米9000多元涨到每平方米36000元,开发商从中多增收的利润不得不令人无限遐想。

从去年房价疯涨以来,无数“房奴”在被动甚至屈辱地忍受房价上涨的同时,已经学会了麻木和沉默,以至于即便是微小哪怕是无力的反抗都会令人精神振奋。正如中国人民大学土地管理学博士、土地评估师张远索所说:“真正吸引人之处,不是举报的内容,而是举报行为本身。”

一次堂吉诃德与风车式的搏斗除了吸引人们的眼球外,似乎并不能对高房价产生实质性的影响。但是,随着围绕房地产暴利讨论的升级,更加透明、更加符合公众利益的房地产定价机制或许能随之浮出水面。

随意涨价成地产行业常态

在过去的一年多里,随着楼市的疯狂,随意涨价成为开发商卖房子的常态。

今年4月,位于北京市朝阳区五里桥附近的某楼盘在开盘前一夜,每平方米暴涨4000元,让很多购房者以为“出了事故”。

由于购房者强烈反对涨价,该项目开盘被推迟。为防止出现意外状况,开盘当天,购房者被隔离到售楼处之外,只有被叫到号的购房者才允许进入签约现场。

据现场一名购房者介绍,由于该楼盘临时每平方米提价4000元,购房者和开发商起了冲突,双方争执不下,导致矛盾激化。后来有购房者打了市长热线,市政府派朝阳区以及发改委的领导出面与开发商协商。经过沟通,开发商与10名购房者代表经历了7小时的谈判,**后达成每平方米涨价2000元的协议,同时,开发商也同意恢复原有的一些优惠政策。

房价的每一次上调,对购房者来说,无异于一次强震。但是在开发商看来,随意涨价是天经地义的,不涨价反而会受委屈。

“律师的文章我看了,对于他们的说法我无法评论。不过,我觉得,如果他们想借此出名,起码是选错了对象、选错了方向。从文章内容看,说明他们对房地产行业了解不到位,他们盯着我们这个项目还不如去找海南的项目,那些项目今天这个价,明天另外一个价,无论从速度还是规模都比我们的项目快。”针对举报开发商牟取暴利一事,李雪森所投诉的楼盘的有关负责人在接受采访时反问,“我们是所有房地产项目中涨价**高的项目吗?”

这名负责人解释称:“价格是随行就市的,由供求关系确定,你是看到我们卖高价,没看到我们卖低价的时候。对一个项目来讲,应该以均价来说才合理。实际我们项目的**后成交价大概是每平方米25000元,均价不超过每平方米20000元。”

“我认为从根本道理上来说,在这种情况下说涨价,无非是涨价幅度高或者涨价幅度低的问题。如果这么推断,直接找汤臣一品说事更恰当。汤臣一品涨得更离谱,广州、深圳更多,海南遍地都是,哪个楼盘不涨价?**近受北京楼市新政影响,现在这个项目的销售情况不是特别好。实际上,新政出台后,每家房地产企业都不可避免受到影响,都处在观察状态中。”这名负责人坦言,“我认为如果凭这个文章就会产生影响,那说明这个房地产行业也太脆弱了,涨价的现象不是一个项目的现象,而是整个地产行业的现象。”

房价猛涨被指违法牟取暴利

李雪森在接受《法制日报》记者采访时说,从2008年下半年开始,他们便对这个项目保持关注,到了2009年年底,该楼盘已经卖到了每平方米18000多元。“那时,我们和很多业主觉得这个价格还能接受。今年4月份,全国两会刚刚开完,各种楼市调控政策相继出台,我想楼价应该得到遏制,然而再次进行实地考察时,发现该楼盘的一栋楼已经涨到了每平方米36000元。”李雪森认为,土地成本没有增加,钢材水泥的成本也没有较大的涨幅,房价却在短期内迅速增长,让人难以理解这是正常合理的经营行为。

李雪森表示,根据《中华人民共和国价格法》第七条规定,经营者定价应当遵循公平、合法和诚实信用的原则,定价的基本依据是生产经营成本和市场供需状况。同时,价格法还规定,生产成本或进货成本没发生明显变化,经营者以牟取暴利为目的,大幅度提高价格的,政府价格主管部门可予以行政处罚。

据北京市国土资源局2006年9月1日发布公告显示,该楼盘开发商北京首开天成房地产开发有限公司受让北京市朝阳区东坝乡单店住宅小区二期土地使用权,宗地面积354233.15平方米,规划建筑面积433021.07平方米,土地成交价32039.52万元。2008年10月,该项目拟预售均价每平方米9600元。但是,到了2010年4月17日开盘时,该项目E17#、E19#住宅楼开盘价达到每平方米36000元。

“该楼盘的开发商行为涉嫌牟取暴利,一经查证属实,应承担相应责任。”李雪森说。

“**近关注新闻,国土资源部将于近期对北京等35个重点城市的商品房成本构成进行调查。因此不管给予怎样的说法,我都希望价格主管部门能够进行回应,如果对方不能履行职责,我们不排除采取行政诉讼的方式。”李雪森说。

区域垄断滋生利益共同体

记者发现,关于商品房的开发成本,一直是个说不清的话题。

“到现在了,你们还这样认为?其实,房地产公司的毛利率是很低的,只有25%至26%左右。我有个亲戚是卖饮料的,你知道人家的毛利率多少?70%左右。”在一次公开论坛上,某**开发商被记者问及“有人说房产地行业是暴利行业,动辄上千万、几个亿的收入”时,奋起反击。

记者了解到,万通地产董事局主席冯仑曾表示,开发商平均资产收益率不到5%;华远集团董事长任志强也称,过去几年平均的行业利率只有8%左右。

尽管开发商对于房地产的利润均保持低调,但房地产成本问题已经引起了社会的关注。

在2009年全国两会期间,全国工商联曾递交了一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言,称一项调查显示,房地产项目开发中,土地成本占直接成本比例**高,达到58.2%。此报告直指地方政府成为房地产业十年高速发展**的受益方。而国土资源部去年6月专门发布报告称,通过对600多个房地产项目的调查,地价成本在房价中所占比例平均为23.2%。

有业内人士认为,在讨论开发商是否获取暴利的同时,在政府调控楼市的背景下,探究房价成本有着更深远的意义。

记者发现,今年以来,政府接连出台政策调控房价,曾一度被人们视为“精准打击**”,但近来却又出现了后继乏力之势。

“部分公众对房价调控政策和执行力度已经表现出了怀疑和失望,因为并没有出现公众所期望的连环炮式调控。”张远索说,调控政策的羞羞答答或许能表明更深层次的东西。

中国人民大学法学院教授刘俊海在接受《法制日报》记者采访时说,房地产市场的区域垄断让地方政府与开发商成为了利益共同体。

刘俊海所说的区域垄断是指,常常有很大的区域性地块被地方政府卖给同一家开发商,从而形成“垄断性开发”。

刘俊海进一步提出质疑,房地产供应在垄断的情况下,价格不仅取决于需求,同时还有开发商的垄断力量。成片的区域性开发,使开发商在房地产市场上居于垄断地位,他有定价的能力。目前的房价就是由开发商的垄断地位形成的垄断高价,即使把开发商的成本降为零,他们仍然会索取垄断高价,房价也不可能降下来。

“二次房改”的发起者李明告诉《法制日报》记者,房地产行业存在暴利是毋庸置疑的,而且催生了三大利益集团,使得对于房价的调控和住房保障立法的进程都举步维艰。

李明所说的三大利益集团包括:政府土地财政的短期利益,2009年全国土地出让收入14239亿元,其中杭州市以创纪录的1200亿元夺魁;管理部门的部门利益,一定程度上维护了开发商和炒房客的利益;开发商代表的既得利益集团利益。

“国家统计局公布的2009年全国房地产市场数据显示,无论是近9.4亿平方米的成交量,还是估算约每平方米4695元的均价水平,都创出了历史新高。全年房价涨幅24%,平均每平方米上涨813元,也达到了前所未有的水平。根据国土资源部城市地价监测信息,2009年全国城镇商品住房的平均成本是每平方米约2500元,可以大概算出,2009年中国的房地产商赚取的利润高达1万多亿元。国际上房地产业的利润率一般在5%上下,而我国房地产行业的利率在30%以上,完全是暴利行业。”李明说。

记者从有关**那里了解到,在德国,如果房地产商制订的房价超过“合理房价”20%即为“超高房价”。根据德国《经济犯罪法》就已经构成违法行为,购房者可以向法院起诉,如果房价不立即降到合理范围内,出售者将面临**高5万欧元的罚款。如果房地产商制订的房价超过“合理房价”50%,则视为“房价暴利”,触犯刑法构成犯罪,出售者将受到更高罚款,甚至**高可被判处三年有期徒刑。

对此,刘俊海认为,应进一步提高房地产暴利讨论的公共化程度,“公民有权利依据价格法向价格主管机构举报这种暴利定价行为,但这种行为是否构成价格法规定的暴利行为,还需国家发改委作出行政裁决。但是我建议,可以就房地产商是否牟取不合理的利润空间,举行一个听证会,广泛征求消费者、房地产商和**学者的意见”。