曲线降价？ 部分新盘“低开”迎合市场

连续两周的高量商品住宅供应，刺激上周上海市商品住宅成交面积环比大涨逾三成，结束了连续5周的下挫趋势。这一成交水平，已与10月末一周相当。

    中国房地产信息集团分析师薛建雄表示，成交量大幅上扬，主要因为受到前两周商品住宅新增供应大增的刺激——11月前两周的供应量分别在25万和29万平方米。

    不过，不少开发商担忧，“靠供应量支撑的成交量不会长久，大规模降价促销探市的情况或会在不久的将来出现。”一位港资开发商代表如是说。

    虽然多数楼盘不愿意承认已降价或是会降价，而且对外报价还在慢慢涨。但新政正在影响到楼市的开盘价，走“低开”路线正成为不少开发商应对新政、力保客源的战略举措。

    记者在采访过程中发现，多数开发商希望现阶段房价能够持续平稳，他们害怕房价无间歇地上涨，恐怕会遭遇更严厉的调控。

    一位不愿意透露姓名的港资开发商向《**财经日报》记者表示：“我身边很多人都说现在房子很难卖得掉，积累的客户都很少。价格目前虽然还没跌，但是成交持续低迷下去，我觉得肯定要跌的。”上述港资开发商指出，目前开发商卖楼十分艰难，开发商融资处处碰壁，销售不畅，未来只能促销。

    “不过，开发商不会直接降低销售中房源的价格，一般都会选择变相降价，比如低开高走就是一种很普遍的模式。在这种模式下，就算有跌价，也应该会在明年下半年涨回来。”上述港资开发商补充表示。

    另一位自称资金链十分紧张的豪宅开发商代表亦指出，除了一些拿地成本颇为低廉的大型开发商会舍得大幅让利之外，多数开发商不会选择轻易降价。他指出，一般行内都会找个由头，如企业十周年、五**，或者庆祝节假日，以20~50套房源作为特价房来试探市场，一旦市场接受度高，开发商就慢慢调高价格。据悉，目前，广州、深圳，以低开的形式变相降价的方法已很普遍。

    以行业**万科为例，目前就是采取这种低开方式进行促销。

    有媒体披露，本月18日，万科在武汉宣布旗下在售五大项目同时优惠；差不多同一时间，万科在深圳万科也打出促销广告说，万科第五园总价直降20万元，万科金色沁园和万科金山半山也打出了优惠10万元和8万元的字样。以万科第五园约150平方米户型面积粗略估算，其单价优惠幅度或高达1300元/平方米。

    薛建雄表示，万科等大型开发商都是采用赚现金流的**滚动开发模式。在建项目的投资和银代贷款的归还压力非常大。一出现调控销售下滑，开发商就必须想办法促进销售。“上半年万科确实可以说是低开高走，因为他们只能在新盘上降价，也就是低开。但下半年万科的新盘都放在10月前后开盘，也就是开在高位上，所以这个时候他们没有办法，多数在售楼盘只能降价。只有少数新盘能低开。”薛建雄如是说。

    不少业内人士也认为，在目前的政策打压下，虽然一些开发商操作上没有明着喊降价，但“低开”的做法已是迎合市场的表现。在上海，一些楼盘也能享受到低开带来的骄人业绩。

    例如，11月13日，闸北大宁板块开盘的慧芝湖花园三期嘉悦天地上周成交6307平方米（67套房源），成交均价为33552元/平方米，就是采取平价开盘的策略，开盘当日售楼处接待客户千余组。

    “这一价格，和同小区二手房价格差不多。平价或者低价开盘的项目通常都是热销一批，吸足人气之后再上调价格，今年上半年价格楼盘多数都是这么操作的。”上述开发商代表如是说。

    (来源：**财经日报)