楼市调控去行政化预期渐强 部分地区调整限价措施

　　房地产新一轮调控政策实施已经数月。据记者观察，一二线城市与一些三四线城市在供需结构上出现分化，市场对未来楼市调控“去行政化”的预期正在加强。

　　日前，江苏盐城市暂停了施行三年之久的房价备案制度。据了解，盐城是江苏**早实施楼市限价令的地区之一，2009年盐城市出台房价备案制度，要求房企推出的新盘价格不得突破现有楼盘价格，希望通过限价等行政手段干预房地产市场，以抑制房价过快上涨。

　　如今，当年政策制定时的市场环境已经改变。根据搜房网数据监测中心的数据，今年上半年盐城商品住宅成交走势稳中有降，6月盐城住宅价格环比下跌0.63%。

　　在盐城一家房地产投资顾问公司工作的同先生分析，目前盐城很多在售房地产项目都处在微利甚至亏损状态，而盐城房价在江苏排名倒数。此外，目前盐城房地产市场库存相对较高，当初实施备案制度的条件已不具备，现在暂停这一制度也在情理之中。

　　事实上，尽管总体上看，目前楼市仍处于严厉调控之下，但分城市来看，各地情况不尽相同。有**认为，各地情况差别很大，“一刀切”的政策有待改变。

　　自今年3月份调控细则落实以来，北京是**严格执行“出售非**自有住房按转让所得20%征税”的城市，同时北京还执行严厉的“预售监管”措施，要求申请预售的新项目报价不得高于此前同等项目的销售价格。

　　和盐城此前的限价措施类似，北京市也试图通过行政手段干预房地产市场达到控制房价的目的。不过，北京这些措施并未对市场造成显著影响，根据统计局每月对70个大中城市房价变动情况的统计数据，3月以来，北京的房价依然呈现出逐月上涨之势。

　　而另一方面，由于市场的供需失衡，北京在预售监管措施方面，准许入市的项目正在增多。《经济参考报》记者查询北京市住建委网站数据发现，在“预售监管措施”实施后，获得预售许可的入市项目已经由4月份的13个增加到6月份的20个。许多在上半年未取得预售许可的房地产企业也将希望寄托于下半年“预售监管”的松动。

　　在预售监管实施之初，北京一位业内人士告诉本报记者，此类行政色彩浓厚的限制手段通常只能作为短期措施，在北京这样购房需求高涨的热点城市，单纯限制供应无法达到抑制房价上涨的目的。

　　亚豪机构副总经理任启鑫告诉《经济参考报》记者，实施预售监管以来“供应的减少与需求的高涨使得当前供需倒挂，这在刚需盘上表现得更为明显。很多品牌开发商的**楼盘在经过买卖双方的漫长等待后终于拿到预售证，当期的排号、购房人数都远远超出了计划推出的房源数量”。

　　“调查显示，8月北京将有29个项目计划入市，”任启鑫告诉本报记者，北京新政实施以来，经过一段时间的博弈以及对于政策底线的不断试探，部分热销的刚需项目终于取得入市许可。尽管目前市场仍处于特殊的“限购、限贷、限涨”的政策环境，但由于需求高涨，开发商对下半年预期依然看好，许多企业已经开始为今年“金九银十”冲级业绩奠定基础。

　　首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池告诉《经济参考报》记者，由于房地产市场各个城市之间的情况差异，尽管北京等热点城市的“行政化”监管手段在短期内难以放松，但未来终将向市场化机制回归。

　　“房价涨幅不高甚至下行的三四线城市完全没有进行‘限购、限价’等行政化监管的必要”。赵秀池认为，调控措施的调整**终需要根据各城市实际情况。

　　市场对房地产调控措施的“去行政化”预期还体现在资本市场。今年7月以来，随着房地产企业再融资重启预期的不断升温，北京城建、宋都股份、金丰投资、新湖中宝、迪马股份等多家公司因“筹划重大事项”而相继停牌。近日，新华社也发文称“暂停三年多的房地产企业融资将有条件放开”。

　　对此，CRIC研究中心分析师林波告诉《经济参考报》记者，在禁锢了近4年之后，随着此轮房地产调控“市场化”措施逐步到位，国内证券市场融资对房企再度开闸是顺势而为的良性举措。