广州各区在售项目纷纷调价 房价上涨压力仍大

　　“上周的价格还是12000元/平方米,但现在折扣没有了,开发商已经把价格升到**16000元/平方米了。”前后相隔仅是三天,番禺一旧盘推新的价格开始猛涨,平均涨幅超过30%。涨价是近期很多楼盘表现出来的“底气”,记者发现,不仅是上述楼盘,广州各区的在售项目近日都开始纷纷调价。有分析指出,今年政策作用在持续减弱,开发商信心回归价格上涨已成定势。而据日前中国社会科学院城市发展与环境研究所、社会科学文献出版社联合发布《房地产蓝皮书》,从2012年中国房地产市场发展情况分析,今年房价仍有较大上涨压力。

　　三天价涨三分之一

　　“上周五楼盘销售人员给电话我,说楼梯房的价格还是12000元/平方米,但到了星期天我去到那里已经涨到了16000元/平方米了。不到三天价格竟然涨了三分之一。”被“忽悠”了一把的陈小姐称。

　　记者了解到,陈小姐所说的楼盘并非是全新盘,而是一个已经被封盘长达10年之久的番禺广地花园。该项目在今年5月份解封后重新推出市场销售,而当时首批推出的单位200套,**的销售价格是9700元/平方米,折后的销售均价为12000元/平方米左右。

　　“上周报出的价格的确**是12000元/平方米。”记者通过电话联系到代理该盘的合富置业的销售人员张先生。他告诉记者,上周五,开发商定出的价格还比较低,“楼梯房12000元/平方米起,而电梯房则是14000元/平方米。”但随后,开发商就开始全面提价。据张先生透露,在周日广地花园推出的全部产品都已经升价到16000元/平方米-17000元/平方米。据记者粗略计算,涨价的幅度超过30%。

　　“现在楼市环境好了,周边的一手房价都基本已经升到了17000元/平方米以上了,虽然这个是老盘,但也是一手房,涨价很正常。”事实上,记者发现,在广地花园周边,在售的一手项目今年价格上涨的幅度的确很大。其所处的华南板块,目前在售的一手楼盘包括有万科欧泊、诺德名都、信基城等等,其中万科欧泊现时的售价已经高达25000元/平方米,与去年12月开盘时的16000元/平方米相比涨幅接近万元。而诺德名都目前开发商开出的均价也高达17000元/平方米,与今年初13000元/平方米的网签价相比也上涨了超过30%。

　　事实上,不仅是番禺,记者发现,在广州各区,包括萝岗、白云、海珠、天河等区域,一手楼盘上调房价迹象已经非常明显。

　　政策效力减弱涨价压力大

　　7月13日,中国社会科学院城市发展与环境研究所、社会科学文献出版社联合发布了《房地产蓝皮书》。蓝皮书分析指出,从2012年中国房地产市场发展情况来看,预计今年房价仍有较大的上涨压力。

　　蓝皮书指出,从全国范围看,2012年房价增速基本得到控制,商品房销售均价为5791元/平方米,同比增长8.1%。北京等16个省份商品房均价平稳上升,涨幅低于10%。

　　2011年由于限购政策的实施,北京、江苏和浙江的商品房成交量大幅度下降,跌幅超过10%。但是在2012年,三省市的商品房成交量**上升,涨幅均高于10%,北京的商品房成交量增速超过30%。而今年政策效力进一步减弱,房价上涨的压力仍然很大。

　　据蓝皮书分析,如果按照今年出台的新国五条标准严格执行20%个税政策,也将可能造成房价大幅攀升。一方面,在刚性需求推动下,二手住房价格将在原有价位上税负加成直接推高二手房价,而二手房价增长对新建住房定价形成参照上涨效应;另一方面,部分原本在存量住房市场实现的刚性购房需求被迫进入新建住房市场,造成新建住房供需压力,形成需求拉动型的新建住房价格增长。

　　广州房价涨幅明显

　　2013年上半年,广州十区网签面积388.68万平方米,环比下跌18.10%,同比上升32.60%,十区成交均价16071元/平方米,环比上涨12.32%,同比上涨18.04%。

　　据经纬行**公布的研究报告指出,今年初市场延续了去年下半年回暖的态势,但由于三月份国五条政策的出台,政府在房价调控重压下采取“限签”、“限价”、“限售”的行政干预手段,导致供应及网签成交均受制约。“一方面,新货预售均受政府价格指导线的影响,特别是中心区,且无论是审批的速度还是预售的数量,均受到控制;另一方面,网签的价格也是要遵循价格指导,超过预售价格均不给于签约,而价格稍高的项目则签约明显放缓。”经纬行研究中心指出,政府的行政性干预使得不少发展商采取规避政策,包括阴阳合同和带装修改毛坯出售等多种手段,这无形中提高了买家的门槛,另外供应的减少、价格的持续攀高对买家积极性的制约以及部分楼盘限签影响。“今年上半年成交量低于去年下半年,但因有年初成交量的持续放大以及地方政策出台前的抢购热潮支撑,上半年的成交量保持在388万平方米的较高水平。”

　　而与成交相比,更为明显的是一手住宅价格和继续攀升,且涨幅有所放大。据报告指出,楼价上涨一方面是由于去年的翘尾因素影响,而另一方面则是今年买家的恐涨心理仍在蔓延。而且“资金宽裕的发展商则有足够的底气继续涨价,因此价格攀至历史新高”。

　　据分析,尽管现时看到的成交价格已经大幅上涨,但事实上,广州上半年网签价格仍然存在“水分”。据经纬行研究中心指出广州上半年实际房价还不止如此。“由于3月中下旬开始政府实行结构性网签控制,因此网签价格涨幅有所放缓。”

　　据数据显示,2013年上半年,中心六区成交均价24659元/平方米,同比上升25.72%,环比上升8.90%,攀升至24000元/平方米以上;外围四区成交均价12251元/平方米,同比上涨16.32%,环比上涨12.38%。“从区域价格结构来看,今年上半年中心六区和外围四区的价格环比、同比均呈上升趋势,创历年新高,可见随着今年三月国五条调控政策的出台,仍未能有效抑制住房价持续上涨的势头。”