多处“地王”被收回 开发商缺钱还是地方政府动狠

　　近段时间以来,南京、杭州、北京、武汉等地先后收回多块曾经风光无限的“地王”,对此,业内人士认为,经过一轮流动性紧张的危机考验后,下半年,银行对于房地产贷款将会有所收紧,同时,信托、私募等融资渠道也明显受阻,房地产市场将面临一轮“大浪淘沙”。

 

　　多处“地王”频频被收回

 

　　近段时间以来,南京、杭州、北京、武汉等地先后收回多块曾经风光无限的“地王”,引发市场一片欷歔。这是地方政府清理闲置土地的铁腕行动还是开发商资金捉襟见肘的无奈之举?在当前房地产信贷收紧的背景下,“地王”被收的闹剧是否将频繁上演?

 

　　“地王”向来命运多舛。7月5日傍晚,南京市国土资源局发布公告称:经市政府批准,下关滨江江边路以西2号地块因故终止出让程序。

 

　　这幅土地去年11月30日被中冶置业控股公司以56.2亿元高价拿下,成为当时南京市的“地王”。2010年9月,中冶置业曾以200亿元拿下2号地块毗邻的另外两块地。三幅土地连成整体总面积达到236万平方米,总价256.54亿元,成为全国当之无愧的“地王”。

 

　　实际上,不仅南京,这股回收“地王”之风早已席卷全国,北京、深圳等地均对长期闲置的“地王”进行了回收。5月份,武汉市国土局发布公告,宣布无偿收回4宗黄金地段地块。其中,位于精武路的一商业服务业用地,合同签订时间长达近20年,至今仍是一块“净地”。

 

　　6月底,雅戈尔宣布退出杭州城西申花板块两幅地块。这两块地是2010年杭州市的“地王”项目之一。当时,雅戈尔分别以12.56亿元和11.65亿元的价格拿下。

 

　　自去年底以来,国土资源部要求各省市加强对“地王”的控制,避免在住宅、商服用地供应中出现“地王”误导市场。国土部法律中心公布的数据显示,截至2012年底,中国未竣工房地产用地48.17万公顷,未开工房地产用地14.45万公顷。从数据上看,仍有大量已供土地处于闲置状态。

 

　　开发商“断臂”源于缺钱

 

　　花钱买的地,被政府收回,这是地方政府清理闲置土地的铁腕行动还是开发商资金捉襟见肘的无奈之举?

 

　　去年7月1日修订实施的《闲置土地处置办法》规定,土地闲置超过1年将征收土地出让金20%的闲置费;满2年未动工开发的,将无偿收回土地使用权。

 

　　不过,这一规定并未助力地方政府收回所有闲置土地,总有开发商想尽办法逃避政策监管。市场人士介绍,一些小开发商拿地后,找来另一家公司,虚构债务关系,以土地作为质押,债权方再提起诉讼,地块就作为标的物被冻结无法开发。还有更简单的方法是,开发商找出拆迁遇阻、规划变更等理由,就轻松地申请到延期开发。

 

　　“其实,开发商预期到未来收益可能过低甚至亏本,所以宁愿政府把地收走。”武汉福星惠誉地产有限公司副总经理姚泽春一语道破天机。他说,这些地块大多是在土地市场火热的时候,开发商花高价钱抢购来的,持续的楼市调控政策挤压了房地产业的利润率,一些开发商资金压力加大,如果开发出来,亏损可能远超过预付定金,所以甘愿被收回。

 

　　雅戈尔的困境也证实了这一点。2010年11月拿地后,雅戈尔只支付了4.8亿元定金,后续款项迟迟未能到位。业内人士表示,虽然定金将不予返还,但雅戈尔意识到,在高库存的压力下,公司现金流紧张,如果继续经营这块地,将来的损失将大于4.8亿元,因此选择“断臂”自救。

 

　　同样,财务状况不佳也是中冶“割肉”放弃土地的主要原因。中冶2012年年报显示,当年亏损约69亿元。虽对南京“地王”支付11.3亿元保证金,由于财务吃紧,对于后续开发的巨额投入“捉襟见肘”,无奈之下选择放弃。

 

　　应避免“地王”频出

 

　　当前,一些房地产企业为争夺“地王”,虚抬地价,远远超出自身承受范围,**后不得不被收回。华中科技大学公共管理学院教授王国华建议,地方政府应加强监督力和执行力,严格控制土地溢价率,挤出地价上的“水分”,避免“地王”轮番出现,确保房地产市场稳健前行。

 

　　“‘地王’频出的土地市场充满着投机和非理性,浪费土地资源,影响市场预期,抬高了房价。”王国华认为,土地招拍挂制度亟待改革,逐步改变“价高者得”的单一模式,避免人为抬高房企的开发成本。“开发商的成本高了,要么无力为继,退还给政府;要么就转移给购房者,提高房价。”

 

　　业内人士认为,房价高歌猛进的时代已经过去,随着商品房产品多样化,房地产企业的竞争日趋白热化,逐渐成熟的购房者对房价更加敏感。如果不计成本开发“地王”项目,开发商短期内或将面临亏损的风险。

 

　　武汉亿房网研究中心研究员鄢峰说,经过一轮流动性紧张的危机考验后,下半年,银行对于房地产贷款将会有所收紧,同时,信托、私募等融资渠道也明显受阻,未来房地产市场将面临一轮“大浪淘沙”,实力弱、资本少的房地产企业将逐步退出市场。

 

　　“做‘地王’的日子其实并不好过。”鄢峰提醒说,质优价廉的商品房将是下一阶段市场的主打产品,开发商应做好降价走量的准备,更多地依靠优惠活动消化库存,迅速回笼资金进行滚动开发,而不应盲目抄底土地市场,争抢“地王”,制造过大的资金和成本压力。