商业用地高溢价受捧 写字楼租金上涨成主因

　　商业地产俨然还是“蓝海”一片，尽管商业地块持续出现高溢价，但难掩房企拿地热情，全国主要城市的商业地块成交则持续处于升温中。

　　高溢价仍受捧

　　7月30日，经过63轮竞价后，位于北京市朝阳区的霞光里5号、6号商业金融用地被和裕地产旗下的宝鸿天城房地产有限公司以15.15亿元人民币竞得，折合楼面价37875元每平米，溢价率为169%。

　　6月18日，恒大地产以13.22亿元人民币拿得广州珠江新城商业金融类地块，楼面价32968元/平方米，溢价高达169%，成为广州地王。

　　6月13日，元祖投资有限公司以3.81亿元人民币竞得上海市青浦区4.98万平方米的商业、办公地块，建设用地面积4.37万平方米，溢价率超过111%。

　　6月6日，上海万卓投资有限公司以1.75亿元竞得嘉定区嘉定新城D10-24地块，其中该地块溢价率435.5%。

　　国土部在7月12日公布的《2012年上半年房地产用地供应情况》中指出，进入5月份后，因住房用地流标流拍相对较多，北京、上海、广州等一些重点城市在第二季度末相对集中推出商服用地，其中一些**地块受到投资者追捧，引发社会广泛关注。

　　从高企的楼面价来看，似乎还未到房企不可接受的极限。

　　摘得霞光里5号、6号地的北京和裕地产公司总经理龙兴对人民网记者表示：“该地块位置不错，价格跟我们预想的差不多，可以接受，未超公司设定的价格上限。”

　　此前摘得广州珠江新城地王的恒大地产则对人民网称，该地块面积较小，13.22亿的地块总价相对于恒大今年上半年的销售业绩说，也是一个小数目。

　　对此，北京中原市场研究部总监张大伟则表示，应避免过分解读土地市场，尤其是商业用地的高溢价，从目前来看，土地市场的高溢价乃个别现象，而且都是一些非住宅类的小地块，市场对土地的过度解读可能会影响购房者恐慌入市。

　　同时，国土部亦在上半年的房地产供应情况中指出，商服地块的回暖还不能构成市场全面回暖的基础。

　　房企热情不褪

　　商业用地的高溢价并没有吓退房企的拿地决心。

　　今年以来，保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)已耗资逾百亿元拿下多宗商住两用地块或纯商业用地，绿地、中粮等房企也不断加码商业地产投资。目前，远洋商业地产已在全国拥有近20个在建的商业地产项目，预计2015年之前，全国范围内将有10个购物中心相继亮相。

　　“我们一直会坚持拿商办和住宅混合地。”言及未来一段时间拿地策略，绿地控股集团有限公司董事长、总裁张玉良如此对人民网记者表示。

　　龙湖地产(龙湖·时代天街 龙湖·香醍溪岸)品牌部负责人也称，公司坚持一贯的拿地策略，由于龙湖具有商业及住宅的复合开发经验，公司将坚持拿住宅和商业用地。不过，他亦表示，尽管纯商业金融类地块吸引较大，但并不是龙湖**。

　　对此，张大伟分析表示，**近土地市场的升温已经越来越明显，销售回暖以及信贷政策的松动明显影响了开发商拿地的积极性。

　　写字楼需求扩大

　　事实上，目前一线城市商业金融类地块的火热成交，源于市场对写字楼产品的需求急剧增加。

　　据仲量联行7月中旬发布的一份数据显示，在北京区域，写字楼整体市场租金目前达到每平方米每月326元，环比上涨6.8%，同比上涨34%。其中，CBD和第三使馆区租金涨势**强。

　　仲量联行同时预计，年初至今，由于北京甲级写字楼市场无新增供应。截至二季度末，甲级写字楼市场存量稳定在620万平方米，全年北京将仅有2.3万平方米的新增供应，因此下半年租金将持续走高。

　　在上海，仲量联行的数据亦显示，第二季度上海甲级写字楼租金达到每平方米每天9元人民币，按季上升14%，核心商圈零售物业的首层平均租金为每平方米每天471元，按季上升12%，非核心商圈的平均租金为每平方每天189元，按季上升15%。

　　写字楼及商铺租金的持续上涨带来了销售的持续见涨。

　　“绿地望京中心的前不久给企业客户卖了一整层楼，成交还不错。”绿地集团京津事业部营销总监李蓟介绍说。

　　只是现场观战未报名7月30日北京市朝阳区霞光里地块竞拍的龙湖地产则对人民网表示，龙湖热卖的“天街”系列产品结合了住宅和商业地产两者的特性，推出以来销售一直不错。

　　仲量联行预测，2012年下半年，在稳定市场需求的作用下，北京甲级写字楼市场空置率将进一步下降，而租金则会继续小幅上扬。

　　（来源：人民网）